[摘要] 2015年上半年，在 定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，内地整体融资环境逐渐改善。虽然各大房企一季度业绩同比下滑，但受益于政策刺激、市场回暖，其凭借5、6两月同比大涨的业绩表现，在年中大考的成绩尚算“符合预期”，房企的 信心逐步确定，融资活跃度呈现逐月高涨态势。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]7月17日发布《2015上半年品牌房企融资专题研究》，2015年上半年，在 定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，内地整体融资环境逐渐改善。虽然各大房企一季度业绩同比下滑，但受益于政策刺激、市场回暖，其凭借5、6两月同比大涨的业绩表现，在年中大考的成绩尚算“符合预期”，房企的 信心逐步确定，融资活跃度呈现逐月高涨态势。【下载报告】【更多报告】
2015年上半年行业融资环境
1-5月到位资金同比降低 行业整体融资环境逐步改善
2015上半年，房地产企业开发到位资金与去年同期相比总量有所减少，尤其一季度开发商到位资金同比下滑2.9%，十年来首现负增长。而随着市场回暖、销售端资金放量增长，房地产企业资金状况正在逐步改善，1-5月，房地产企业开发到位资金45966亿元，同比下降1.6%，降幅比前4月进一步收窄0.9个百分点。
银行贷款：规模同比下降 品牌房企 更显
银行信贷一直在品牌房企的各项资金来源中居于主要地位。但在2015年上半年，房地产市场基本面仍以“去库存”为主旋律，银行继续强化房地产风险控制，通过严格执行名单制、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对“风险”房企或项目进行“风险控制”，整体放贷规模同比下滑，但品牌房企的银行信贷规模不降反升，融资 十分突出。
规模：1-5月新增开发贷同比下降9.2%
2015上半年，房地产企业银行贷款规模持续下降。截至5月，房地产企业来自国内银行的开发贷款累计值达7458亿元，较2014年同期的8214亿元同比减少了9.20%。房地产开发贷规模持续下降主要基于以下原因，一方面市场景气度下降，银行放款更加谨慎，缩减放款规模；另一方面，资本市场放开，房企积极寻求多元化、市场化融资，相应地减少了境内银行贷款融资规模。
分化：银行“名单制”深化实施 品牌房企融资实力突出
银行深化执行“名单制”，有国企背景、综合实力强或区域发展 突出的品牌房企倍受青睐。宝龙地产从中国银行、农业银行等4家银行获得18亿元贷款；受益于京津冀一体化的荣盛发展获得19.19亿贷款。出于对风险因素的考量， 款方式减少，抵押和担保贷款比重有所上升。此外，部分综合实力强的品牌房企获得银行大额授信。其中恒大在2个月之内收到来自中国银行、农业银行、中信银行、民生银行和中国邮储银行等5家银行总计1600亿的授信额度。
整体而言，房地产市场调整使金融风险上升，银行继续加强房企资金链断裂风险防范，对房企融资仍持谨慎态度。对于融资渠道单一的房企来说，在“宽货币，紧信贷”的市场背景下，企业更应积极把握“降息、降准”的利好驱动，适时调整推盘节奏，把握窗口期加大去库存力度和资金回笼速度，防止出现市场环境变化的被动局面。
信托融资：同比下降近一半 集中于一二线项目
2015年上半年，随着国内再融资等方式的兴起，使高息信托逐渐边缘化，在房企资金来源占比逐渐下降。但对于大量中小房企来说，在银行贷款额度有限甚至对房企惜贷的背景下，加上缺乏在债券或股票市场融资相应的资信支持，仍通过信托等方式获取融资。
融资规模：同比下降46.77% 二季度下滑明显
2015上半年，房地产信托融资规模显著下滑。房地产信托成立的产品数量为401款，发行规模为752.67亿元，同比下降46.77%；其中，二季度信托融资额度显著下滑，低于一季度 30%。
信托发行规模的下降主要来自于两方面原因：一是受市场波动及部分三四线城市房价下跌影响， 者 态度更为谨慎，致使信托发行量收紧；二是信用违约风险加大，2014年部分房企已现信托违约状况，2015年再次迎来集中兑付期，全年预计共有505只集合房地产信托项目到期，规模达3000亿元，房企仍将面临较大信托兑付压力。
短期来看，由于信托公司对房地产信托发行控制更加严格，加之对2015年房地产信托再次大规模集中到期的担忧，预计2015年房地产信托新增速度将有所减缓，成立规模或将有所下滑。此外，房地产信托的兑付高峰期位于2015年三季度，预计未来随着市场回暖下住房刚性需求的增加，虽然房地产信托或存个别违约风险，但发生系统性、区域性风险的概率较低，因此仍为房企主要融资方式之一。
股权再融资：爆发式增长 持续挖掘增长基因
股权融资可优化企业资本结构、降低企业融资成本。随着再融资审批政策的放松，2015年上半年房企增发、配股融资规模持续扩大，推动企业向直接融资方式转变，有效缓解了企业的资金压力。纵观上半年发布定增、配股预案的企业，不难发现，再融资均偏向于实力较为雄厚的上市房企，行业的“马太效应”愈发凸显，这些房企通过股权融资募得的大笔资金用于规模的进一步扩大和多元化发展，挖掘未来持续增长的动力。
内地资本市场：爆发性增长 上半年募资185亿元
2015年1月，中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，内地资本市场 再放开，再融资需求强烈，房企积极把握融资窗口期开展资本市场再融资。据统计，2015上半年共有37家A股上市房企发布增发预案，融资总额达1600亿元，其中9家企业增发预案已成功实施，募资总额185亿元，房企股权融资已全面加速。
房企定增发行特点来看，不同房企通过定增募集规模差别大，品牌房企 更显著：保利地产、泛海控股等房企通过定增募集资金超百亿元；华夏幸福、华侨城、荣盛发展等品牌房企募资额也超50亿元，有效补充资金需求。
资金用途来看，一方面，多数品牌房企再融资主要用于项目拓展、规模扩张，且重点关注一二线重点城市项目：房企募集资金用途多为项目融资，将主业做大做强，为未来扩张做充足的资金储备。且募投项目多位于一二线重点城市以及部分政策惠及 城市。另一方面，部分品牌房企借助增发实施转型，新兴产业战略转型受关注：部分房企定增募集资金通过增资、股权收购、参股 等方式，借机跨界转型多元化，拓展新的盈利模式。金融业务是企业的重点布局的产业领域，也备受 者关注和认可。泛海控股120亿元定增预案中，有50亿元用于增资子公司民生证券，积极转型为“房地产+金融+战略 ”的综合性业务上市公司。
然而，受股市震荡牵连，为缓解流动性紧张，证监会发行部7月9日决定首发和再融资均只开反馈会，初审会、发审会均停止，并将大幅减少新股发行家数和发行融资数额，原本开闸的内地融资大门可能短暂性关闭。
对于正在运作非公开发行的房企来说，未通过发审会的企业或将面临放缓、甚至搁浅的可能，目前一切均为未知数，仍需时间观察。突然恶化的资本市场融资环境为房企下半年的发展加大难度，但与此同时，宽松的货币政策和大量的股市资金的流入为内地房地产市场带来利好，企业需在下半年抓住时间加大推货量，提升去化水平，获取充裕的发展资金。
债券融资：内地发债井喷 海外发债大幅萎缩
内地债：发债热度持续提升 海外上市房企转向国内发债
2015年，资本市场政策放开、银行间发债条件持续放宽，国内上市房企把握有利时机通过发行中票、公司债等融资动作频频，上半年54家企业发布债券融资预案，涉资1800亿元，28家企业债务融资成功实施，融资总额549亿元，平均融资成本仅为5.49%，其中公司债平均成本在5%以下，国内债券融资 凸显。
海外发债：规模锐减25% 部分 房企成本下行
2015上半年，受内房企违约事件、发债成本增加等因素影响，房企海外发债难度加大，房企海外发债无论是数量还是规模都呈锐减态势，共有18家房地产企业通过境外融资平台发行22笔债券，共募集资金约合人民币600亿元，同比缩减25%。
从房企海外发债月度表现来看，年初房企海外发债明显降温，1月发债融资额缩减两倍多，随着房地产销售逐渐回暖，债务违约事件影响渐消，5月以来房企海外发债活跃度逐渐提升。预计下半年，房企海外融资环境将有所改善。
由于股市大幅震荡，目前50亿元规模以上再融资项目已被叫停，定增等再融资方式或将受阻，公司债及中期票据等债务融资工具或将成为上市房企下半年的主要融资方式；此外，2015年1月证监会出台新的《公司债发行与交易管理办法》，发行范围从上市公司拓宽至 公司制法人，为很多中低评级公司提供了新的融资路径，且采用更加灵活审核方式有效缩短时间，有望成为未来上市房企的主流融资方式之一。
与此同时，公司债的门槛也相对较高，包括对债项评级及财务稳健性等提出了较高要求，因此，经营良好的品牌房企将更易获得审核通过。
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