[摘要] 2015年以来，万科以“万科驿”为品牌，在公寓市场规模扩张，计划至2017年拥有15万间万科驿公寓。 在这一市场，万科不是唯一的看多者，嘉华、阳光城、招商等多家开发商跃跃欲试。过去两年，获得风投的长租公寓企业超过10家。
2015年以来，万科以“万科驿”为品牌，在公寓市场规模扩张，计划至2017年拥有15万间万科驿公寓。
在这一市场，万科不是的看多者，嘉华、阳光城、招商等多家开发商跃跃欲试。过去两年，获得风投的长租公寓企业超过10家。
这背后，是公寓市场千亿空间的巨大诱惑。华创证券研究称，长租公寓行业正处于指数级发展的初期，国内青年租房的市场规模近8000亿元，每年仅新增的应届生租房规模就达600亿元。
不过，行业共识是，长租公寓是微利行业，盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大、回报周期较长，以万科为首的各路资本，在转型过程中纷纷争做“婆”，算盘是如何打的?
万科驿
目前，万科已在广州、厦门、西安、上海、重庆等市落地了10余个长租公寓，其中，广州和上海是重镇。
经济观察报了解到，万科在上海的万科驿位于嘉定安亭，共293间，预计12月31日开业。未来三年，上海万科将大举进入长租公寓领域，战略目标是获取20万间可租赁房源。
上海万科驿将目标客户定为18-40岁的城市主流青年，每月租金在5000元以下。
上海万科已规划4个项目，除了安亭项目外，万科驿国创中心店和翡翠公园店将于2016年开业，七宝国际店将于2017年开业。
在公寓管理上，万科将采用手机服务终端方便租户查看房屋信息、合同账单;实现线上缴费、报修;设置店长和客服为租户解决问题;预留公共客厅空间，方便租客社交……
上海万科研究，美国市场上近80%的租赁住房，均由品牌运营商提供租赁服务，国内租房市场发展粗放，所有运营商加在一起的市场占有率不足1%，行业无标准，产品良莠不齐，市场存在诸多痛点。“这是一个年交易金额达到千亿数量级的市场。”上海万科驿负责人表示。
房企争做“婆”
万科以外，嘉华、阳光城、招商等房企都打起了长租公寓的“主意”，且形式多样。
早在3月份，港企嘉华在其上海静安的住宅项目中，预留部分房源打造了113套服务式公寓，面积从227-500平方米不等，首批推出了50套。其在上海徐汇的住宅项目也保留了120套可出租公寓。
它们有一个全新的品牌——尚臻，“嘉华希望增加出租物业的比例，因为租金收入是每年都有的。目前希望物业的面积能提高到15万-20万平方米。”嘉华中国市场销售部总经理杨景辉说。
尚臻面向的是旅居上海的、有国际背景的家庭型客户，目前入驻的30组客户大部分来自全球500强企业的在华高管。
这种定位使尚臻的租金居于高位，月平均租金约为6万元，有的甚至达到10多万元。
阳光城采取了合作方式切入长租公寓市场。10月中旬，阳光城旗下MODO项目同寓见公寓签约：阳光城负责提供房源，寓见公寓负责标准化运营和管理，提供从售前咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等一站式服务。
而招商旗下的公寓产品分为两类，精品公寓面向高收入人群，服务式公寓面向中等收入的白领客群。此前，其曾将蛇口工业区的产业宿舍配套小区改造成公寓。
跃跃欲试还有物业公司。经济观察报获悉，绿城物业计划和公寓租赁机构优客逸家合作，盘活旗下小区的闲置资产，改造后统一对外出租。
克而瑞研究中心研究员房玲指出，通过租赁的形式，房企能够有效实现存量房的去化，有存量资产闲置的国企，通过租赁带来也是盘活资产的有效手段。
如何盈利?
行业内的一个共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。
一位负责公寓运营的管理人士对经济观察报表示，一般来说，长租公寓的回报周期短则1年，长则3-4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言，仍然有不小的资金压力。
杨景辉透露，为了平衡资金流，嘉华会按照严格的比例，分配出售物业和持有型服务式公寓的比例：“一般一个项目要做公寓，不会少于100套，否则每套的平均成本就会很高。”
“服务式公寓和酒店差不多，打开门才能收块钱，初期很难说业绩，肯定比不上卖房子。”嘉华中国投资有限公司副董事李志贤说。
谭华杰曾表示，中国目前商品住宅的租金率只有2%-3%，靠商品房出租不可能建立盈利模式。如果使用其他闲置不动产改造，或者使用农民房，租金率可以提升到6%-8%，税后租金率为5%-6.5%。“但目前这个行业的运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的率只有3%-5%。万科的优势在于，拥有居住服务的丰富经验，运营费用率可控制在15%，税后可分配给投资者的率为4%-5.5%。”谭华杰说。
上海万科驿负责人表示，在微利状态下，万科有自己的投资标准以及市场化的运作方式，万科将大力关注公寓属性土地出让，同时，会采取和其他企业联合拿地的方式，“也将探索存量资产市场，从闲置空置资产到村镇集体资产、到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。此外，我们还将主动与政府及产业园区探讨战略合作的可能，为政府建设、管理人才公寓及租赁型住房，为产业园区建设、管理员工宿舍及高管公寓等。”
至于商业模式和盈利能力的提高，还在探索过程中，该负责人说。
从长远来看，轻资产和资产证券化，普遍被认为是长租公寓的出路所在。
李志贤透露，嘉华已经和一些开发商接触，打算输出尚臻品牌，但目前尚无成功案例。
专业的公寓运营机构已经走在了房企的前面。10月下旬，水滴公寓与魔方金服达成战略合作，魔方金服将推出5款房地产租约证券化金融产品。
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