[摘要] 大时代来临，做好准备的时候会非常快，一夜之间就会来。
「大时代来临，做好准备的时候会非常快，一夜之间就会来。」
谈及长租公寓，万科董事会主席曾如是说。的确，巨量市场，再有政策东风加持，国内租赁市场可以说是迎来了一个「大时代」。蛋糕很大，市场的宽广度也在不断拓伸，入局的「玩家」也越来越多：品牌运营商、房产中介、酒店连锁机构、开发商、银行......
对于开发商而言，进入租赁市场有着不小的有利之处，但也同样面临着重大考验；从高周转模式转为自持，这对其资金有着更高的要求。简言之，租赁大时代之于开发商，利与弊皆有，自信与迷茫兼存。
随着国家租赁新政的不断推进，住房租赁的东风一夜吹彻大江南北。尽管大部分长租公司不盈利已是当下的现实，却仍然阻挡不住开发商纷至沓来地进入长租公寓领域的步伐……
租赁大时代开发商大举进军长租公寓
2017 年 7 月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等 12 个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。
在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展的重点板块。
龙湖是将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。冠寓是龙湖推出的长租公寓品牌。按照龙湖的计划，长租公寓业务将被推广至 16 个城市。到 2020 年，龙湖希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过 20 亿。
万科于 2014 年提出从纯住宅开发商转型为―城市配套服务商，并且公司在当时就确立要在十年内完成新业务探索与布局。 2016 年 5 月，万科正式推出以 25-30 岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓。公开数据显示，截至 2017 年 7 月，万科泊寓在 22 个城市拥有 16000 间公寓在运营，签约公寓约为 4.5 万间。
在一系列鼓励租赁的政策背景下，房企正拿出十分的热情布局租赁领域。从目前房企落地的长租公寓品牌来看，规模较大的就有万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋等。
一个「寓」字，被开发商和各长租公寓运营商们玩儿出了多种花样。
面对长租公寓的蓝海，开发商的自信和迷茫
巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。链家研究院院长发布的《租赁崛起》行业研究报告预测， 2020 年中国房产租赁市场租金规模将达 1.6 万亿元，市场前景可观。这是吸引了众多开发商入驻的原因之一。
也有房地产自身发展的因素。由于行业进入白银时代，面临发展瓶颈的房企纷纷考虑转型，租赁市场也属于居住的刚性需求，这一新风口吸引了部分房企试水。
就房地产开发商自身来说，他们进军长租公寓领域，在资金、资源、成本三个方面，本身就拥有得天独厚的有利之处：
1）在资源方面，房地产开发商拥有存量房产的资源，对于公寓改造等施工过程也更为得心应手；
2）在资金方面，开发商拥有更多的融资渠道，由于实力更为雄厚，信息不对称程度低，融资成本更为低廉；
3）在成本上，走集中式公寓路线的房地产开发商易产生规模效应，后期的管理成本、人力成本相对较低。同时，集中化、标准化的公寓路线也为统一的运营、扩张提供了极大便利。
探索开发商进军长租公寓，当前存在两种截然不同的心态：一种是在自信心的驱使下，放开手脚就干。有了政策红利护航，有了充足的资金、资源做背书，为了抢占市场先机，部分开发商开始抢项目，挖人，多条产品线同时铺开，搞跨地域经营，有的甚至盲目地将房地产开发的经验硬性植入公寓的管理和运营过程中。
另一部分开发商则表现为犹疑或裹足不前。既然大部分长租公寓不盈利已经是事实，周期长也是事实，他们也在思考盲目跟风是否是明智之举?
星河控股副董事长、总裁表示，「很多开发商都在尝试，但几乎没人能把这种商业模式想明白。星河未来几年还是地产开发为主，但也愿意尝试，目前已组建好长租公寓团队。」
由于无法在「自由房源是卖还是租，不可售的房源做什么产品，账怎么算以及如何盈利，如何快速找到房源，部门如何设置、团队如何搭建和激励」等问题上达成一个清晰的认识，部分开发商仍在岸边持观望态度，希望找到一套行之有效的方案来解决目前的尴尬状态。
开发商进军长租公寓困境解读
业内人士指出，虽然未来租赁市场发展空间巨大，但公寓运营毕竟不同于传统的房地产经营模式，它是一个庞大的工程体系，需要产业链上各个环节的补充，盲目自信的野蛮扩张，有可能交付一笔昂贵的学费作为代价。
笔者认为，如果开发商在步入市场前，不进行市场调研，不做相关的培训资讯，盲目进入市场，不可避免就会犯下某些过失，比如：错误的选址和定位、过度装修、招租不顺、管理漏洞等，这些将让公司付出每套房子不低于1万以上的学费成本。
既然住房租赁必将成为行业避无可避的发展趋势，如何应对未来「房东」身份的转变，长租公寓或将成为房企在下半场制胜的筹码！但目前长租公寓运营商普遍陷入重投入、利润被挤压、回报期长的泥潭，那么开发商该如何以正确的方式进入长租领域，运营的风险又该如何防范呢？
那么顶层设计包括哪些内容？
1）从资本结构来说，是持有、装修、运营的投入如何设计，更有利于融资和税务；
2）从治理结构来说，是如何设计股东和团队的利益关系，赋能和监督的关系；
3）从管理机制来说，是部门如何设计，工作流如何规划，管理深度如何把握，团队如何进行招聘以及如何实现有效的激励。
顶层设计内容
咨询服务如今，地产行业的经营理念正在发生着重大的变化，对于正在大肆进军长租公寓领域的开发商来说，如何围绕「人」、「地」、「钱」三个关键要素，在团队、管理、维度快速发力，是开发商进军长租公寓领域要解决的头等大事……否则在同样的好机会面前，拥有大好资源的开发商，也只能是错失良机。水滴作为公寓企业综合服务商，线上提供软硬一体化的系统解决方案，线下提供战略咨询和委托管理服务。
水滴专注长租公寓运营和管理多年，在运营旗下品牌公寓的过程中，积累了丰富的经验，同时联合各方资源，集合泛地产、金融、服务三大领域企业家，以「大中型房企的升级和转型」为立足点，服务房企快速完成公寓发展的顶层设计，加快布局长租公寓，抢滩万亿租赁市场。
上周（2017.11.20-11.26）衢州楼市商品房备案219套 环比增加0.5%
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