[摘要] 广东省房地产协会9月21日向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）。《通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房和城乡建设部。
广东省房地产协会9月21日向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）。《通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房和城乡建设部。
“关于商品房预售许可事项调整”的材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
不过，广东省房协强调：“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。”
政策建议获批的可能性
广东酝酿取消商品房预售制度的消息影响很快表现在证券市场上。9月24日，港股市场上地产股出现大面积下跌。碧桂园跌幅一度超过7％，融创中国等也一度下跌5％以上。
自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。
业内专家认为，广东此次对商品房预售政策调整的建议，体现了当前住房供给侧结构性改革的导向，即认为现房销售模式将更加成熟，而预售或者说期房制度将更加不适合。政策属于较大的创新，和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新，对10万多家房地产开发企业有较为明显的影响。
业内专家认为，从此类拟定材料可以看出，其对于商品房预售制度提出了很多批评意见，也是因为此类房屋背后的很多“劣根性”。比如说，开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节，而一旦预售证办理之后，对于房屋项目的开工建设等就不上心，房屋质量也难以得到把控。更为关键的是，实际情况也存在很多房屋交付不及时的情况，而相关政策对于预售制度缺乏有效管控。
通过改进预售制度，即通过取消此制度，有助于对相关企业形成较大约束。在现房销售模式下，房企销售应该有更强、更严格的财务约束。在过去如果规划建设30层楼房，开发商建到5层以后，基本上就可以办理预售证，这样资金实力弱的房企，可以通过此方式回笼资金并进行追加投资，但现在需要全部建造完毕才能出售，所以从这个角度看，对于开发商的资金压力就很大，资金实力弱的房企是无法进行开发投资的。
业内专家表示，预售制度可以理解为中国住房投资和分配中的一个创新，其典型的附属品就是售楼处的诞生。实际上在国外售楼处的销售概念是不强的。未来房屋销售若进入房屋现房销售模式，那么就实现“一手交钱一手交货”的模式。对于此模式来说，房屋质量问题会减少，开发商也不会有各类扯皮的现象，甚至包括此前类似公摊面积等争论问题也会消失。
他认为，广东此次建议，预计获得审批的可能性很大。实际上广东本身已经有部分土地就在推行此类政策，比如说深圳（楼盘）这两年的土地出让中就已有明确约定需要现房交付模式。类似政策推进未来或与全装修、精装修的概念结合。换言之，未来购房者见到的房子，更多的是精装修的现房项目，这其实也是“房住不炒”的政策思路体现，同时也有助于发挥房屋的消费属性。
中小开发商资金链问题将增加
同策研究院研究总监张宏伟则表示，在现房销售模式下，现房销售价格会比期房更贵。“开发商在规划中承诺的配套在期房没办法看到这些问题，现房则能看到问题，但开发商成本也会增加，比期房价格要贵。”
张宏伟认为，现房销售因为杠杆少了或没有了，市场竞争度会进一步下降。“中小开发商很难接受这种状况，中小开发商资金链问题会增加，大鱼吃小鱼状况接下来会进一步增加。”
9月24日，美银美林发布报告称，有报道指广东省及部分省份正研究改变物业预售制度（包括禁止进行预售），倘若落实会对内房股构成较大负面影响。报告指出，在目前经济形势下，不太可能会对物业禁止预售，或许会选择向部分城市预售实施冷却措施，倘若此措施推行，估计对资产周转型的内房股如碧桂园、万科及高杠杆开发商的潜在影响。
美银美林表示，万科及碧桂园预售按金对净债预测比率高达5至6倍，预售按金模式潜在改变会对两公司净负债影响。内地若对部分城市作出预售冷却措施，会对开发商影响负面，预计资产负债表巩固的国企开发商可跑赢同业，但小型开发商会受压。
美银美林还表示，其所研究覆盖的内房股中，广东土储占比的开发商是合景泰富，其次是雅居乐及碧桂园，两公司旗下广东土储占比各为35％及30％。若实施该政策，将对以上房企影响巨大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
