[摘要] 12月18日，来自山东菏泽一条放开房产限售的消息，引发全国轰动，被广泛解读为“打响调控松绑枪”。
12月18日，来自山东菏泽一条放开房产限售的消息，引发轰动，被广泛解读为“打响调控松绑枪”。
刚开完大会，有些人正在琢磨新一轮改革将从何处开始，没想到楼市调控放松的消息先来了，这不是要重走老路吗？
因此这条消息被刷屏与时间节点的微妙有关。
换个角度看，一个三四线城市的楼市政策一有点风吹草动，马上就会引起关注，你觉着这正常吗？
经过开会讨论，昨天下午菏泽住建局确认取消限购，回应称：为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展。
对此我认为，取消限售的实际影响并不大，而关键是影响民众的预期。
菏泽在这个调控关键节点率先做出“取消限售”的决定，这绝非偶然，上一轮调控松绑就是从三四线城市打响的，随着房地产市场下行，各地松绑调控的动力日益增强。
11月《百城库存报告》显示，三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象，这意味着房子有些卖不动了。
因而一大批城市都在摩拳擦掌，房地产是当前经济与土地财政的支柱，各地都担心房地产熄火，会想尽一切办法减缓楼市降温的部分。
在上周文章《冯国亮：调控严阶段已过去，2019年楼市将步入横盘时代》一文中，我已做出预判，楼市调控严的阶段已经过去，短期维持现状，明年稳中趋松是大势所趋，从地方执行层面来看，微调及变相放松则暗潮涌动。各地口头上不会放松调控，而事实上在执行层面可能会放水，明年局部区域会与时俱进进行微调。
对于松绑“限售令”，有人认为这是楼市调控松绑的信号，也有的认为仅是个案，不具代表意义。不过这确实具有试探性放松的意味，也是检验因城施策的试金石。
从山东省建设厅的回应，以及住建部未表态来看，因城施策确实是调控的主基调，那么一定会有越来越多的城市陆续跟进。
当然，因城施策、精准调控，必须在“房住不炒”，保持房地产市场平稳健康发展的红线下展开。
菏泽新政出台后，暗自庆幸的不仅是当地的老百姓以及炒房者们，还有各地的炒房者们也会看到了一丝希望。
不过政策微调并不意味着房价还会升高，要挺过这一关至少还要坚持一两年。
5年前的此时，菏泽牡丹花大剧院曾举办我的千人专场讲座，对当地有所了解。当时菏泽市人口就有近千万，而市区仅有50余万，正处于城市化快速发展的阶段。
房地产业对这个城市的经济发展确实起着至关重要的作用，因此这个城市率先对政策进行微调也在情理之中。
这一轮去库存与棚改货币化的强刺激导致菏泽房价大涨，据报道，2017年新房均价从3000多元上涨到6000多元，二手房均价从4835元上涨到6098元，全年涨幅达26%。明年棚改货币政策有变，保持市场稳定有必要提前调整。
总体来看，菏泽松绑“限售令”只是开端，各类调控宽松政策已经开始了。
一是取消或放宽限制性政策
有媒体报道称珠海市斗门、金湾两区已放松购房门槛，非本市户籍居民购房，从此前的需连续缴纳5年社保改为只需缴纳1年，该政策面向所有购房者。
广东住建局发布的公告中明确提到，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
这意味着，大量存量商住房可以销售给个人，这无疑是重大利好。
二是对房企资金适度松绑
相比松绑限售，放松资金对菏泽楼市更具现实的意义。
通知中还提到“对实力强、信誉好的企业不再监管（商品房预售资金），其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。”
其实这就是为房企回款资金松绑，让房企能更快拿到卖房的钱，快速回笼资金以便之后继续购置新地。
此外，近来房企融资又出现一波高潮。数据显示，11月， 40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比10月的392.65亿元上涨28.85%。12月以来，房企融资继续井喷。
由此可见，尽管对流入房地产资金的严监管并未放松，而房企融资还是比以前更容易了。
三是房贷利率下调或降低首付
房贷利率在11月出现了“拐点”，融360数据显示， 11月首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍（上浮16.5%），环比持平，在连续22个月上涨后，首次出现环比“零涨幅”。
近日武汉部分银行已下调首套二套房贷款利率，深圳四大行首套房贷利率下调“上浮15%”降至“上浮10%”。
房贷利率零增长以及大银行的利率松动，标志房贷利率拐点已经出现，而这将是性房地产放松的真正信号。
可以预见，为应对房地产下行趋势，稳定市场，明年各地针对首套房的支持性政策势必将会强化。
此外，限购、限贷、限价、限售、限商，这五限是本轮调控的主要限制性措施，其中限购是底线，明年大部分城市后四项都可能会有调整，而限购不会轻易放松。
上一轮楼市调控，从2010年到2014年，历经4年多限购政策才取消，这一轮要与长效机制接轨之后才可能取消，因此明年全面取消限购的概率不大，而因城施策将会成为主旋律。
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