[摘要] 近期接到一例“借名买房”的过户案例，咨询人张先生当时非常焦急的找到快过户，咨询弟弟“霸占”自己房产，如何才能办理过户。过户君觉得非常有必要与大家普及一下知识，看清“借名买房”到底有何风险！
近期接到一例“借名买房”的过户案例，咨询人张先生当时非常焦急的找到快过户，咨询弟弟“霸占”自己房产，如何才能办理过户。过户君觉得非常有必要与大家普及一下知识，看清“借名买房”到底有何风险！
原来，2011年张先生购买该房（90平米住宅）时，恰逢限购令出台，由于首付资金不足，便与有京藉户口弟弟商量，借用弟弟的首套房名额自己出资购买了该房产。张先生因工作不在京，该房产一直是弟弟一家居住并代为打理。
去年7月，张先生由于生意失败急需用钱，于是想要将该房产卖掉，该房现价已经超过800万，但在办理过户的时候却遭到弟弟一家的阻挠：他们声称拥有该房屋的产权，张先生无权处置。
“借别人的名字购房，出资人就没有处置的权利？
”张先生向“过户君”抛出了这个问题
张先生的行为是典型的“借名买房”
那么，啥是“借名买房”?
“借名买房”是由A出资，B与C签订房屋买卖合同，房屋产权登记为B，然后A再与B约定房屋产权归A所有的购房形式。在这一过程中，A是实际购房人（出资人），B是名义购房人，C是卖房人。
张先生为了规避限购政策，让拥有京籍户口的弟弟代为购房。虽然张先生出资，但房屋产权归属在其弟弟名下。张先生为实际购房人即出资人，张先生的弟弟为名义购房人。
“借名买房”亲兄弟也难算账
“借名买房”不出事则已，一出事就是大事。只要以下任意一种情况出现，张先生的出资购买的房子就有可能“打水漂”。
①名义购房人可能会故意违反约定，霸占房屋。比如张先生与其弟弟交恶后，弟弟一家不承认张先生为实际出资人。
②出资人与名义购房人发生争执后，若法院查明这属于以“借名买房”的方式来规避国家政策，一般不会判决继续履行房屋买卖合同。
③如果名义购房人陷入债务纠纷，债权人申请保全，房屋可能作为登记人的财产被法院拍卖。
④如果名义购房人将房屋转让给“善意第三人”，出资人的房子也就打了水漂。
善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。
规定怎么说？
目前，我国实行不动产登记生效原则，不动产所有权以不动产权证为准。
借名人虽为实际出资人，但当不动产权证显示的权利人为出名人时，从表象外观上不动产所有权归出名人所有。
此时，一旦发生出名人拒绝协助办理不动产变更手续的情形，借名人无法行使对房屋的所有权。
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