[摘要] 对于很多想买房子的人来说，由于没有购房资格，不限购的法拍房就成为了理想的选择。不过由于法拍房是被法院强制拍卖的，背后可能牵涉到法律纠纷，在购买前还是要对法拍房多一些了解才能较为稳妥。而其中最需要买受人避免遇到的的就是清场难问题，如果遇到此类问题那该怎么办？
导读：对于很多想买房子的人来说，由于没有购房资格，不限购的法拍房就成为了理想的选择。不过由于法拍房是被法院强制拍卖的，背后可能牵涉到法律纠纷，在购买前还是要对法拍房多一些了解才能较为稳妥。而其中最需要买受人避免遇到的的就是清场难问题，如果遇到此类问题那该怎么办？
近日，南京的周先生通过淘宝拍卖平台购得一处房屋，过户、办证都很顺利，当他准备拿房装修时，却冒出一伙人声称房屋是自己的，还让八旬老人待在屋内。这是什么情况？
本期内容提要
1，30万拍下法拍房为何不能入住？
2，如何合法利用“排除妨碍”保障自身权利不受侵害？
3，购买法拍房还会遇到哪些风险？
4，收下法拍房8大避坑指南。
1
30万拍下法拍房难入住，买家奔溃了
最近，南京的周先生通过淘宝司法拍卖平台，花33.6万元买了一套涟水县的毛坯房，房子面积70.7平方米，是开发商被法院执行拍卖的房子。当地法院通过中介给了他钥匙以及一份执行手续，随后，周先生很顺利的办到了这套房子的房产证。
可后续的事情就没那么顺利了。
4月，周先生联系好了瓦工师傅准备装修房子，却莫名遭到几名女子强行阻拦，说这个房子是她家的，还让一个八十岁的老太太住在房子里。
交涉中，该女子拿出了一份和开发商之间的合约，说开发商承诺在小区给她一个11平方米的车库。周先生就很纳闷了，“开发商给你车库，你占着我买到的房子做什么？”再三交涉无果后，周先生选择了报警。
派出所公安很快来到现场，在了解情况后告诉周先生，屋里有老太太，不好处理，而且这个情况属于法院没有清理好，可以向法院申请“排除妨碍”。周先生听了公安建议，把房屋被占的事情反映给法院，该案执行法官却表示法院的职责已经履行完毕，已经不属于法院的职责范畴了。
执行法官还表示，周先生拍下的这处房屋是毛坯房，房子交付的时候，法院跟买房人陈某（周先生的母亲）联系过，问她要不要到现场交付，陈某向法院表示不用去现场，房子她看过了，钥匙也拿到了。陈某在谈话笔录中也承诺对房屋交付情况没有异议。执行法官表示，现在买房人钥匙也拿到了，房产证也办了，从法院方面来说，工作职责已经履行完毕。
那为什么拍下的房产会被陌生人强占？据了解，因为该小区开发商出了诸多问题，导致后来有很多安置户都没有拿到房子，于是就有安置户自己搬进去强行入住了，其中就包括周先生买下的这户。
对此，当地派出所表示，他们也找过街道，也找占房的当事人调解过，但没有效果，建议周先生继续向法院起诉，请求“排除妨碍”，来维护自身的合法权利。
2
购买法拍房还会遇到哪些风险？
1、房屋是否属于“交吉拍卖”
所谓交吉，是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离，不搬离的，由法院负责腾空房屋交付给买受人，买受人能够及时收房入住。
若竞拍标的物说明中明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话，则意味着房屋可能有合法租户，或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用，法院拍卖后，不负责腾空房屋交付给买受人，房屋清场由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。
所以，竞拍不交吉房屋，可能出现竞拍成功后，买受人无法收房使用的风险。
2、房贷问题不可忽视
法拍房不同于商品房很重要的一点就是，它不支持贷款（无论是银行贷款还是公积金贷款），并且要求竞拍者10日内全款付清。
法拍房的整个购房流程都是和二手房的购房流程大致相同。
3、房屋过户税费的问题
法拍房过户的全部税费都由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备，计算好成本。
同时，还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。法拍房的买受人要承担原业主房屋欠费，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。
4、落户问题
对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户，至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。
值得注意的是，在执行限购的城市，还要符合限购政策。
3
实用：法拍房的8大避坑指南
1、查清房产的属性：购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。
2、了解租赁情况：如果房屋有租赁情况，需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等，这样才能保护自己的权利。
3、明确房产的产权共有情况：被拍卖的房子都是因为债务没有还清，所以才被拍卖，购房者买的时候就要注意房产是个人所有，还是与他人共有，谨防房产涉及一房多债主。
4、明确交易所产生的全部费用：法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。
5、明确是否能够进行贷款：现在很多优质房源名义可贷款，实际操作难。必须提前和法院/银行/担保公司进行三方协商，确保能够在规定时间放款。
6、现场实勘，确保房屋质量：需要重点关注房屋内部质量问题，因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。购房者必须实地勘测，了解房屋真实信息。
7、确保能够清场，按时入住：现在很多被执行人只有一套住房，房屋被拍卖以后，想方设法不愿意搬离，虽然是法院强制执行拍卖，但是法院不负责该拍卖房源的清场和竞拍者的入住。所以购房者必须要通过被执行人/现居住人/法院等多方进行提前协商，深度沟通，确保自己能够入住。这个工作是非常具有难度的，但也是参与拍卖最重要的一环。
8、实地考察，确定心理价位：购房者一定要对目标楼盘进行实地考察，对周边同档次物业的价位进行了解。根据自己的经济承受能力，确定对房子的心理价位期望值，切忌一时冲动，以超出市场价的竞拍价竞得，因为如果毁约，购房者所交纳的保证金可能会“缩水”，甚至“打水漂”。
———— / END / ————
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
