2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜/销售业绩排行榜

147家企业跨越50亿门槛，12家企业超千亿

2019年上半年，在“以稳为主，一城一策”政策基调指引下，房地产市场实现稳定预期。商品房成交规模保持稳步增长，销售增速小幅回落，企业紧抓城市发展结构性机遇，凭借精准的市场布局、契合市场需求的产品以及灵活的经营策略，实现了持续稳健发展。

图：2019上半年50亿企业数量及销售额变化情况

根据监测显示，2019年1-6月份，共有147家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加9家；合计实现销售额58537亿元，平均销售额398.2亿元，同比增长10.3%；市场份额提升9个百分点，市场集中度持续提升。

2019年上半年，50亿元以上房企权益销售金额均值为318亿元，市场份额为62.8%。其中，前10企业权益金额门槛为736.3亿元，前30企业权益金额门槛为365亿元。从企业权益销售金额来看，万科以2784.6亿元稳居榜首，前10企业凭借强大的资源项目获取和独立操盘能力，具有较高的权益销售占比。此外，部分企业积极使用代建和小股操盘模式，凭借其强大的操盘和项目管理能力，充分释放品牌的整合效应，实现了品牌价值的输出和积累。

1、三大体系保障，房企销售业绩保持稳定增长

图：房企销售业绩三大保障体系

在地产调控持续的背景下，房企以精准布局、产品结构优化、营销有效转换保障了业绩的稳定增长。2019年上半年，房地产市场的调控政策持续，房企首先紧跟国家都市圈以及城市群政策的发展战略，积极调整布局区域，以热点一二线城市为主，有效保障销售业绩的增长；房企把握消费升级，优化产品结构，提高改善型产品供给，有效满足人们对美好生活的需求；同时，房企加强数字化营销工具使用力度，完善传播内容，弱植入、强连接有效提升营销效能，助力项目销售。

2、目标设定以“稳”为主，半年完成率近五成

在地产调控持续的背景下，品牌房企注重平衡发展，销售目标设定相对保守。2019年，从公布销售目标的39家房地产企业来看，其目标增长率均值仅为19.2%，较2018年降低24.8个百分点。销售目标增长率超过30%的仅有福晟、中骏与仁恒置地，主要是企业积极寻求规模再上新台阶，以实现向更高阵营的跨越；对比来看，恒大等龙头房企主动进行战略调整，适当降低销售目标，保持相对平稳的发展趋势，同时碧桂园、万科等房企近几年并不公布销售目标，更加追求规模与效益的均衡发展，追求企业有质量的发展。

图：2019上半年重点监测房企销售目标及完成情况

从销售目标完成率来看，房企上半年基本完成近五成。其中销售目标完成率在50%以上的有14家企业，恒大、融创、保利、中海的销售目标完成率均值为47.8%，以“规模+质量”继续发挥行业领军者的作用；滨江销售目标完成率分别为51.7%，企业加速向千亿军团晋级。进入2019年下半年，房企将加大供货力度，有效推进销售目标完成率。

3、强者恒强态势延续，阵营分化格局持续

强者恒强格局继续强化，千亿阵容进一步扩容，500亿以上企业数量大幅增长。前10房企销售额占50亿以上企业总体的36.7%，前30企业占总体的61.3%，强者恒强态势延续；分阵营来看1000亿以上、500-1000亿、200-500亿、100-200亿、50-100亿，对应的企业数量分别为12家、21家、37家、51家、26家。其中，1000亿以上、500-1000亿、200-500亿企业数量稳步增长，实现稳中有进；而50-100亿阵营数量则略有减少。从各阵营销售额及增长率来看，销售规模再上新台阶，强者恒强态势延续。

图：2019年百亿企业各阵营数量及销售额均值情况

各阵营分化加剧，发展策略分歧加大。伴随城市结构发展机遇，房企在发展逻辑、经营策略等方面也出现了分化。1000亿以上超级阵营共12家，销售额增长率均值为16.0%，其中碧桂园、万科均突破了三千亿大关，规模效应持续凸显，在追求质量与效益的均衡发展的同时，积极降低负债比例优化资产结构，持续引领行业平稳发展；阵营（500-1000亿）共21家，销售额增长率均值为23.8%，该阵营的企业聚焦热点城市群，加快一二线城市布局，形成品牌的联动和协同效应，以强有力的综合实力实现销售业绩的稳步增长。第二阵营（200-500亿）有37家企业，销售额增长率均值为332亿元，同比增长39.1%，该阵营企业围绕美好生活需求，不断升级完善产品线，打造智能、健康等创新产品，实现企业健康发展。第三阵营（100-200亿）和第四阵营分别有51家和26家企业，销售额增长率均值分别为139亿元和66亿元，同比分别增长30.0%和25.9%，深化多元化业务发展模式，加强企业合作力度，培育新的业务增长点，实现业绩持续突破。但也应注意到，未来房地产行业仍面临较大的不确定性，部分小企业在运营方面可能面临较大的风险，因此在顺应市场发展趋势的同时，应强化企业现金流管理，不断提升企业经营效益，保障企业健康稳定的发展。

2、销售

1、布局：聚焦一二线，城市群与都市圈战略成共识

图：2019年上半年代表房企各等级城市销售占比情况

数据来源：企业公布，中指研究院整理

[注] 20家代表房企包括碧桂园、万科、中国恒大、保利发展、融创中国、绿地控股、中海地产、新城控股、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、世茂房地产、阳光城、金科集团、旭辉集团、金地集团、中南置地、绿城中国、正荣集团、中国金茂。

城市贡献度呈纺锤形，一二线城市仍是主战场。2019年以来，随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整，重点二线城市的区域潜力继续释放，20家代表房企二线城市的销售业绩贡献率为57.6%；一线城市贡献率为21.1%，较去年增长8.1个百分点，一二线城市合计占比78.7%，仍是房企主要布局区域。如中海地产和招商蛇口在成立40周年之际升级品牌战略，加强一二线战略布局，2019年上半年一二线城市的业绩贡献率分别为87.6%和90.3%，同比分别提升9.9个百分点和8.9个百分点。

2、产品：回应市场需求，改善型产品占比增加明显

图：2018年-2019年上半年不同城市等级不同面积段重点项目占比

改善型需求增加，房企优化产品结构满足人们美好生活需求。2019年上半年，代表企业90平方米以上的改善型产品占比为84.1%，同比增长1.1个百分点，其中200平方米贡献，同比增长0.8个百分点；90-140（含）平方米初改型占比53.9%。分城市等级来看，二、三四城市以90-140（含）平方米首改产品占比均近60%；一线城市由于较高的价格0-90平的刚需产品增长明显，较2018年增长6.1个百分点。

3、营销：科技赋能数字营销，弱植入、强连接提升营销效能

（1）数字媒体时代来临，营销模式加速融合提升效能

房地产行业竞争日趋激烈，销售环境也变得日益复杂，房企紧跟数字媒体时代的发展趋势，通过运用数字媒体工具，加速融合创新营销模式，有效提升营销的转化效率。

图：2019年房地产企业数字化营销模式

一方面，科技赋能数字营销，5G时代推动了数字化营销模式，优化了用户体验，营销模式变革加速。卓越集团通过数字化升级，大幅提升系统性能，改善用户体验，助力企业内部精细化管理，实现内外互联，提效增质。卓越在场景化方面积极尝试，其经纪人系统注册超过2万个，报备总量超过20万，报备人数中到访率为41.2%，最近半年内到访转认购率22.5%，通过优化用户体验有效提升数据获取及管理效率。

图：2019年房地产企业创新型营销模式

另一方面，“跨界营销”、“造节营销”提升了营销效能，满足客户价值的新范式，为品牌营销的吸附力融通了基础。首先，房企通过与二次元文创等领域跨界融合，迎合年轻人消费趋势，抢占年轻市场空间。如富力集团与明星爆款手游《明日之后》首度跨界合作，实现虚拟和现实的完美交合，线上线下的精准全覆盖，活动参与人数10万+。其次，房企通过与社会化节日有机结合进行“造节”活动，借助多媒体进行品牌营销。龙湖通过“66天街品牌日”进行疯狂购物节品牌IP营销，在商业品牌“造节”的趋势中崭露头角，为龙湖天街品牌的可持续营销流量奠定了基础。

（2）焕新品牌活力，弱植入强连接提升传播效能

图：2019年房地产企业品牌传播特征

2019上半年，房地产企业不断提炼品牌的核心价值，强化品牌区域影响力，提升营销效能。

1）重新定义“美好生活”新主张。房地产企业通过发布会等形式，纷纷发布2019品牌新主张，诠释企业发展新动力，传播品牌新形象，践行“我们都是追梦人”。

2）大局观、高进阶、内容“无功利化”。房企品牌传播内容上弱植入，强连接，“无功利化”建立受众对房企品牌形象的敬畏感；形式上引入高端经济讲座、品牌馆等，建立大局观，传递企业品牌核心价值。

3）短视频风暴席卷品牌传播。房企采用短视频形式以情感和角色打动用户，同受众建立情感纽带，成为2019年传播最广泛利器。万科为其重庆项目打造的短视频，通过时尚前卫的风格、包容多元的内容传播总量达100W左右。

4）城市共鸣强化品牌区域影响力。房企通过对城市气质与精神的打造，建立起城市价值与企业价值的纽带，拉近房企与城市受众的距离，传递品牌核心价值，提升品牌的认知度和忠诚度。

1、态度：补仓积极性提高，拿地节奏加快

图：领导品牌房企2007-2018年拿地销售比与市场周期对比情况

数据来源：中指数据库-企业版-房企投策

[注] 领导品牌房企包括万科、碧桂园、中国恒大、融创中国、保利发展、中海地产

房企踩准城市周期变动节点，灵活调整拿地节奏。从拿地金额与销售额比值来看，房企结合市场情况灵活调整拿地策略，以6家领导品牌房企来看，在市场繁荣期，企业的资金较为充裕，房企精准把握城市轮动周期，审慎吸纳优质土地储备，表现较为积极；在调控影响下的衰退期,房企拿地更为审慎。如2018年，6家房企积极调整布局战略，拿地金额占销售额比重均值为24.4%，较2017年下滑明显；2019年以来，房企在保持谨慎拿地态度的基础上，拿地热情自二季度开始逐渐回温，其中二季度拿地金额占销售额比重均值28.3%。其中，恒大的拿地节奏有效把握住了市场，在市场进入上升初期时获取价格较低的土地，有效补充土储，而在土地价格走高时控制拿地力度，有效节约成本。

图：领导品牌房企2017-2019年二季度拿地态度情况

（请翻转手机查看）

数据来源：中指数据库-企业版-房企投策

2、规模：拿地金额与成本上涨，房企加快补仓

图：2019年上半年20家代表房企拿地总金额、面积和成本情况

数据来源：企业公布，中指研究院整理

代表房企拿地金额上升，拿地面积下降。2019年以来，土地市场呈现“量减价升”局面。一方面，土地成交数量有所回落，其中三线城市土地成交回落最为明显；另一方面，土地溢价率有所回升，其中三四线城市土地溢价率涨幅较高。2019年上半年，代表房企拿地金额7771.2亿元，同比增长13.4%，拿地面积15926.0万平方米，同比下降13.2%，拿地成本同比上涨23.3%。受城市供地结构、市场需求及调控政策影响，2019年上半年，杭州、苏州等强二线城市的土地市场出现了一轮“波动”。5月以来，尽管一二线城市依旧是房企拿地的重点，但是在各地加强调控的同时，房企拿地的节奏也有所放缓，土地市场逐渐回归平稳。

图：2019年上半年20家代表房企拿地平均楼面价分城市等级变化情况

数据来源：企业公布，中指研究院整理

拿地热情回温，拿地楼面价同比上升。2019年以来，在因城施策背景下政策改善预期增强，企业拿地积极性有所提高，土地流拍占比持续回落，特别是热点一二线城市土地竞拍热度回升。具体来看，一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比上升98.0%；二线城市，20家代表房企拿地楼面价同比上升33.2%；三四线城市，20家代表房企拿地楼面价同比微降1.2%。

3、区域：加强一二线城市布局，保持合作拿地力度

（1）一二线布局力度加大，长三角仍为企业布局重地

图：2019年上半年20家代表房企各等级城市拿地布局情况

数据来源：企业公布，中指研究院整理

从拿地金额看，一二线城市土地成交市场回温，三四线布局力度下调。2019年上半年，20家代表房企拿地金额同比上涨13.4%，由于一二线城市土地交易增多所致。其中二线城市拿地金额同比上升32.0%，涨幅；一线城市拿地金额同比增长58.6%，拿地金额占比为10.2%，较同期增加2.9个百分点。三四线城市推地节奏有所放缓，土地市场整体供需双降，土地市场降温明显；三四线城市拿地金额同比下降18.5%，拿地金额占比为29.3%，同比下降11.5个百分点。

图：2019年上半年20家代表房企各城市群拿地布局情况

数据来源：企业公布，中指研究院整理

分城市群来看，长三角地区热度依旧，中西部土地市场有所降温。20家代表房企在除珠三角外的城市群中拿地金额明显提升，其中长三角拿地金额同比增长29.4%，占比达40.1%，环渤海同比增长15.6%，主要受城市群周边热点二线以及三四线城市拿地金额大幅增长所致，如合肥、温州、绍兴、无锡、常州等城市；中西部拿地金额同比增长5.9%，较去年同期占比减少1.92个百分点；珠三角拿地金额同比下降15.7%，占比减少4.64个百分点。

（2）保持合作拿地力度，加紧收并购

图：2019年上半年20家代表房企权益金额占比情况

数据来源：企业发布、中指研究院整理

监管从严，行业资金面紧张，房企合作拿地力度仍保持较大。2019年上半年，20家代表房企拿地权益金额占比均值为81.0%。其中融创、绿地、招商蛇口等增强合作意愿，权益金额占比较去年下降近20个百分点；恒大、金科、华润置地、龙湖等企业也纷纷加强合作拿地力度，权益金额占比较去年均有所下降。

资金压力明显，行业收并购规模增长。2019年上半年，二级市场拿地金额为802.7亿元，同比微涨5.3%，主要随着还债高峰年的来临，多家房企出让股权及项目以缓解资金压力，行业收并购增多。如2019年以来，世茂通过并购的方式成交的项目有11宗以上，卖家包括泰禾、明发、万通、粤泰等。

1、规模：融资保持高位，海外发债掀起浪潮

2019年上半年房企融资规模持续保持高位，综合融资成本较去年有所下降。截至2019年5月底，房地产开发到位资金为66689亿元，同比增长7.6%，房地产企业融资规模持续保持高位，增速较2018年同期增加2.5个百分点。融资规模的增长一定程度上为企业的销售规模增长奠定资金基础，助力企业规模扩张。

图：2019年上半年房企融资变化情况

从融资成本来看，信用债、ABS融资成本下降，海外债成本上升。上半年房企融资成本整体有所下降，其中，信用债发行利率均值为5.6%，较去年同期下降0.8个百分点；ABS发行利率均值为6.04%，较去年同期下降0.48个百分点；内地房地产企业海外债上半年发行规模激增，发行利率均值较去年同期上涨约2个百分点。

从融资渠道来看，依然以银行贷款为主，信用债、信托和海外债均涨幅显著。2019年上半年，房地产开发贷稳步增长且占主体地位；海外债发行约2615亿元，规模较去年下半年增长近一倍；信用债发行总额3105亿元，同比增长71.7%；信托一季度新增2610亿元，同比增长42.91%。值得注意的是，为了稳定市场预期，银保监会5月份发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，包括整治银行、信托资金违规用于拿地等，融资渠道阶段性收紧，6月融资规模显著下降。

2、结构：负债有所下降，降杠杆取得成效

图：2015-2019年一季度沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率

2019年一季度，房地产行业负债水平整体呈下降趋势。2019年季度末沪深上市房企资产负债率下降至65.97%，降低3.06个百分点，为近四年值，其中资产负债率超过80%的房企33家，超过85%的9家，较去年均有所减少；有效资产负债率49.51%，较2018年底下降0.81个百分点。在降杠杆、稳预期的大环境下，房企坚持稳健的财务政策和风险控制措施，强化销售回款，降负债取得一定成效，但随着偿债高峰的到来，房企债务问题依然不容小觑，企业在注重规模增长的同时，应提高自有资金使用效率，审慎投资，着力降低资产负债率，实现有质量的发展。

1、地：土地投拓科学化、精准化，高质量拿地奠定业绩基础

限购限贷政策的延续，城市的持续分化以及竞争的加剧，对房地产企业城市投资选择决策提出了更高的要求。从城市投资来看，一二线城市需求稳定，企业间竞争激烈，越来越考验企业综合实力；三四线城市间市场差异大，城市群内部分化也比较明显，但结构性机遇大， 高。2019年上半年，苏州、天津、杭州、上海、武汉等一二线城市土地成交市场回温，热点城市的土地信息备受房企关注。

图：CREIS中指地主产品

2019年，土地市场呈现“量减价升”局面，房企拿地更为谨慎，市场节奏和城市区域板块的判断愈发重要，一方面，只有精准把握市场节奏，找准市场主流风口，才能知行合一，做市场行情的领头羊，另一方面，房企只有精准布局城市区域优质板块，才能增强抵御风险的能力，从而更快的实现高质量发展。不同阵营的拿地节奏不同，部分过于激进的企业可能存在一定的地块阶段性问题，因此通过工具分析，将有效提升企业的拿地策略精准度，如CREIS中指地主产品，帮助企业精准把握城市轮动周期，辅助寻找和决策优质地块，为企业未来规模增长提供有力支撑。未来房企土地投资必然是以大数据为决策支撑，才能踩准市场节奏，精准选择城市及地块，为未来高质量增长奠定基础。

2、品：满足人民美好生活需求，以品质与服务打造好产品

房企不断落实“人民的美好生活需要”，提升产品品质、加大产品和服务升级创新，拓展好产品路径；另外，围绕“美好生活”进行业务拓展，不断为全产业链优化和“做实、做强、做大、做好、做长”的发展方式铺路。

房企升级产品战略与服务模式，以更好的产品和服务赢得市场。伴随着城市化升级和人民日益增长的美好生活需要的演进，产品的需求结构也发生着变化，房企创新产品线，加大高品质产品推出速度和力度，做好产品服务。一方面，房地产企业把握主业硬核、多元强核和绿色软核建设，不断升级品牌理念，提升产品品质；另一方面，对内加大网群建设，对外提升客户服务，同时通过科技赋能、加强互联网大数据云端支持，创新服务体系。通过深度的体系优化与创新，房企持续更新企业理念体系、业务体系、关联体系和创新体系，全面提升产品与服务的品质。

图：房企全产业链打造城市运营商

房地产企业在夯实主业的同时，不断拓宽产业链，加强商业、产业、城市更新等相关业务的发展，持续深化业务协同，全面提升产品品质。如融创中国2019年3月通过换标启动战略升级，全面布局美好生活，融创地产以桃花源系、宜和系和雅颂系三大产品线赋能“总有心意传中国”美好生活整合服务商，融创文旅以文化旅游城、文旅商业、文旅特色小镇等定位中国家庭欢乐供应商，融创服务以归心社区和归心服务打造品质生活服务专家，融创文化聚焦内容环节，深化产业布局；通过业务的相互协同，全面提升企业的运营实力，打造城市综合运营商。随着城镇化的推进以及都市圈时代的到来，房地产企业与城市的融合度将不断加深，未来房企将积极调整发展战略和策略，通过以房地产相关产业链的延伸进行城市融合，为未来更好的发展绸缪。

3、人：人事变更注入新鲜血液，职能完善提升企业战斗力

经过三十多年的发展，房地产行业来到了人才储备和职能调整的十字路口，一方面企业职能划分日趋明确、考核制度日趋完善；另一方面企业人才争夺日趋激烈、“执剑人”新老交替。万科一直将人才培养作为位，并提出了“人才是万科的资本”的理念，启动“炮火与心声”计划，旨在鼓励员工表达真实想法，帮助管理层倾听员工心声；招商蛇口在人才选拔方面，坚持“严格考核、不适则退、互促成长、携手共赢”原则，并推进总部组织变革。随着房地产行业调控持续，房地产企业持续向规模化、多元化进发，房企人事更新、人才引进、职能完善等都将增强企业的战斗力，引领行业谱写新的篇章。

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