杭州“双限”新政后首场土拍！6宗地块收金125亿

衢州房小编  2019-07-30 08:58

[摘要] 6月29日，杭州楼市调控升级，土拍“限房价”新政策落地，8宗试点涉宅地块在竞价规则中明确了未来新房的毛坯销售均价、毛坯最高价、最高精装标准。项目建成后新房实际售价被锁死，开发商根据未来售价推算拿地成本，拿地行为将归于理性。

6月29日，杭州楼市调控升级，土拍“限房价”新政策落地，8宗试点涉宅地块在竞价规则中明确了未来新房的毛坯销售均价、毛坯价、精装标准。项目建成后新房实际售价被锁死，开发商根据未来售价推算拿地成本，拿地行为将归于理性。

上半年，杭州土地市场一度出现火热局面。“双限房”规定的未来新房平均售价与当前板块均价基本持平甚至微涨，新政策将会有稳预期、稳房价的作用。

7月29日，萧山区、钱塘新区六宗试点地块成功出让，总揽金1251503万元。7月30日，上城区望江单元地块、余杭区乔司新城中心区地块将重磅出让。

>>>> 成交信息

萧政储出(2019)22号：经过25轮报价，由杭州东原益丰科技有限公司（东原）以56275万元总价竞得蜀山西单元C-7地块，楼面价10385.91元/平方米，溢价率9.32%。

萧政储出(2019)23号：经过68轮竞价，杭州滨禹企业管理有限公司（滨江集团）以总价157394万元竞得市北西单元B-23地块，楼面价25615元/㎡，溢价率28.07%。

萧政储出(2019)25号：经过39轮竞价，最终，由杭州兴耀投资有限公司（兴耀）以成交价74156万元竞得该地块，折合楼面价7917元/㎡，溢价率18.17%。

萧政储出(2019)26号：经过52轮竞拍，最终由杭州滨碌企业管理有限公司（滨江集团）以成交价432980万元摘得世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块，折合楼面价31266元/㎡，溢价率24.07%。

杭钱塘储出〔2019〕2号：经过53轮竞价，杭州浙帆投资有限公司（绿城）以成交价442880万元竞得下沙中心区单元JS0410-10地块，楼面价25810元/㎡，溢价率27.68%。 

杭钱塘储出〔2019〕3号：经过156轮竞价，最终，由浙江万固实业集团有限公司以成交价87818万元竞得钱塘新区新湾街道地块，折合楼面价5995元/㎡，溢价率22.96%。

图1：地块位置示意图

>>>> 地块解读

世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块，东至永晖路、南至经二十一路、西至纬二十一路、北至飞虹路，出让面积49746㎡，楼面起价25200元/㎡，封顶楼面价32710元/㎡，毛坯销售均价不高于40500元/㎡，毛坯销售单价44550元/㎡，装修价格不高于4500元/㎡。考虑到该宗地块需要代建幼儿园、养老院以及公园绿地和道路，一旦以封顶价成交，保本毛坯房价可能会超过加精装修的均价。

该地块地理位置优越，周边配套完善，居住氛围浓厚，周边均为成熟小区。地块交通便利，距离飞虹路地铁站直线距离约350米，周边有主干道市心北路。教育资源丰富，周边1公里范围内有吉的堡和美家幼儿园、萧山区江南小学、萧山区世纪实验小学、宁围综合高级中学等，地块本身还需划拨代建一座18班幼儿园。

萧山区本次出让的地块数量，其中最值得关注的是世纪城核心区地块。钱江世纪城作为正在崛起的杭州城市新中心，发展前景巨大，板块内宅地稀缺，该宗地块的成功出让，将会确定钱江世纪城板块的未来新房房价。该地块建成后，与周边项目相比，存在价格优势。地块周边在售项目保利澄品，均价49099元/㎡，高于地块未来销售单价，拉升了钱江世纪城板块价格。领航城均价31758元/㎡，与毛坯销售单价持平，低于精装修的单价。

图2：萧政储出(2019)26号位置示意图

市北西单元兴议区块B-23地块，东至规划萧邮路，南至规划兴九路，西至规划风情大道防护绿带，北至规划B6路，出让面积61447㎡，楼面起价20000元/㎡，封顶楼面价25940元/㎡，毛坯销售均价不高于34000元/㎡，毛坯销售单价37400元/㎡，装修价格不高于3500元/㎡。

市北西靠近钱江世纪城，与滨江仅一路之隔，由于钱江世纪城、滨江宅地较为稀缺，市北西能很好的承接外溢需求。板块内项目需求量大，去化较快，购房人群对板块价值认可度较高。地块周边在售楼盘多已售罄或清盘，红盘时代滨江翡翠之星售罄前均价为39800元/㎡，与该地块销售单价基本持平。周边潜在库存有绿城市心北项目地块，2019年3月出让，成交楼面价25768元/㎡，自持22%，与该地块封顶楼面价持平；招商博闻花城，2018年5月出让，成交楼面价25796元/㎡。

该地块需配建面积为3073平方米的公租房，商业部分不得建公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，产权分割单元不小于300㎡。

图3：萧政储出(2019)23号位置示意图

蜀山西单元C-07地块，东至规划崇化路，南至规划沿河绿地，西至规划小白线，北至南环路，出让面积54184㎡，楼面起价9500元/㎡，封顶楼面价12350元/㎡，毛坯销售均价不高于24300元/㎡，毛坯销售单价26730元/㎡，装修价格不高于3500元/㎡。

该地块特征明显，体量小，由于商业占比50%，总价低，房企拿地资金压力较小。周边近期出让地块，德信蜀山项目（14189元/㎡）及平安保险蜀山西项目（15363元/㎡）成交楼面价均远高于地块封顶价。地块带精装修的销售单价略高于周边在售项目，建成后将刷新周边房价新高，存在较大利润空间。

该地块周边配套成熟，邻近南秀路，距离地铁2号线的潘水站约1.2公里。教育资源丰富，1公里范围内萧山海亮国际幼儿园、朝晖小学、朝晖初中、萧山第十高级中学等。距离最近的商业配套汇德隆购物中心1.1公里，将来项目还将配建2.7万方的商业，商业配套较为健全。

需配建面积为1355平方米的公租房，代建绿地面积2153平方米，商业部分不得建公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，产权分割单元不小于300㎡。

图4：萧政储出(2019)22号位置示意图

空港核心区1号地块，东至潮都西路，南至空港新城城市示范村（南阳区块）二期，西至南阳大道，北至港城大道，出让面积93666㎡，楼面起价6700元/㎡，封顶楼面价8710元/㎡，毛坯销售均价不高于17000元/㎡，毛坯销售单价18700元/㎡，装修价格不高于3500元/㎡。

空港新城板块出让宅地较少，最近两次出让地块均被德信拿下，由此可见德信在空港新城板块深耕的决心。板块内在售项目仅德信时代公馆，均价20300元/㎡，略低于地块规定的带装修销售单价，意味着项目建成后将和德信浙旅天空之翼一起成为空港新城价格新标杆。

地块交通优势明显，在建中的地铁1号线延伸段，公共出行十分便利。教育资源相对丰富，3公里范围内有萧山区南阳镇小学、萧山区南翔小学、萧山区南阳中心学校、萧山区南阳初级中学等。当前空港新城还处于快速发展阶段，相应生活配套仍有所欠缺，缺少商业资源，距离大型医疗资源较远。

需配建面积为2810平方米的公租房，商业部分不得建公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，产权分割单元不小于300㎡。

图5：萧政储出(2019)25号位置示意图

下沙中心区单元JS0410-10地块，位于钱塘新区下沙街道，东至海达南路绿化带，南至海通街，西至下沙南路，北至天城东路，出让面积171595㎡，楼面起价20215元/㎡，封顶楼面价26280元/㎡，毛坯销售均价不高于33500元/㎡，毛坯销售单价36850元/㎡，装修价格不高于4000元/㎡。该地块为二次挂牌，原定于4月26日出让，后因故终止出让，此次挂牌，封顶价不变，但新增了未来的新房毛坯销售均价、毛坯价以及精装标准。

该地块为钱塘新区成立后，也是金沙湖板块时隔多年出让的首宗地块，成交意义非凡，将重新定义板块新房价格，奠定钱塘新区宅地成交基调。金沙湖板块断供已久，板块内无在售项目，久旱逢甘霖，可预见项目建成后去化压力小。项目带装修销售单价将高于40000元/㎡，略高于地块周边二手房项目。

地块基础配套成熟，距离1号线金沙湖600米，在步行可达范围内。周边商业氛围浓厚，拥有目前钱塘新区最为成熟的商业圈，周边龙湖金沙天街、下沙银泰、以及刚刚开业的高沙印象城、三大综合体加持。邻近金沙湖公园，居住环境优越。

图6：杭钱塘储出〔2019〕2号位置示意图

2018年，周边出让地块成交楼面价均高于1万每平米，远高于地块封顶楼面价。周边在售项目滨江新希望新城未来海岸均价达27000元/㎡，同样远高于地块精装修销售单价，项目建成后去化压力小。

根据出让要求，地块须投资建设一五星级酒店，新建酒店地上建筑面积计容部分不小于32000平方米。钱塘新区建立后，高端酒店配套全部落于下沙区域内，大江东仍为空白，该宗地块的成功出让，将弥补新湾乃至大江东的高端服务配套缺失，同时也将为大江东板块未来发展助力，整个板块的商业氛围将得到提升。

该地块区位优越，位于新湾的枢纽位置，规划高铁江东站，距离地铁8号线新湾路站点仅840米。2公里范围内有新湾第二幼儿园、新湾小学、新湾镇初中等教育资源。但周边仍缺乏商业、医疗资源。

图7：杭钱塘储出〔2019〕3号位置示意图

在“双限”新政影响下，虽然今日热门地块溢价率仍然较高，但好在各房企在预先知道拿地利润后，及时刹住了脚步，均未竞拍到封顶价。金沙湖地块由绿城竞得，按照限定的销售价格倒推，保本楼面价约2.6万元/平方米，高于今日成交楼面价，该地块仍有销售利润。世纪城核心区地块由滨江竞得，由于该地块代建项目较多，成本提高，成交楼面价（31266元/㎡）略高于保本楼面价（3万元/平方米），利润空间堪忧。市北西单元地块同样由滨江竞得，成交楼面价25615元/平方米，与保本价2.5万元/平方米基本持平。

当日房企拿地趋于理性，均未出现封顶成交，由此可见新政对杭州土地市场降温作用较为明显。

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