[摘要] 2019年的楼市，波澜壮阔，风诡云谲，政策指挥棒翩翩起舞，整个房地产行业的温度也随之上下起伏。时值年末，房天下盘点2019楼市年度热词，以数据为底，从事实出发，拨云见日，为你揭晓楼市真相！
2019年的楼市，波澜壮阔，风诡云谲
政策指挥棒翩翩起舞
整个房地产行业的温度也随之上下起伏。
时值年末，房天下盘点2019楼市年度热词
以数据为底，从事实出发，
拨云见日，为你揭晓楼市真相！
如果要说土拍市场最常被提到、关注度的词是什么？早几年大概是“地王”，但今年，在持续调控成果显现，楼市基本横盘的情况下，2019年土拍热词该是“流拍”。
据中指院统计，2019年前11个月监控的300个城市共有4350块地未成交，即便土地拍卖存在本月挂牌下月成交的情况，今年前11个月的土地流拍数也基本在4000块左右，相比于2018年的1808块，增长了一倍多。
今年的土地市场相比于从前确实在退热，一线城市中，北京近几月出让的多个地块均以底价成交；12月16日，广州底价拍出两宗地；12月18日上海底价拍出两宗地。新一线城市，如南京、郑州前不久也有几宗地底价成交。二线城市如珠海、无锡近几月也均有底价成交的情况。此外，12月9日，济南共有15宗住宅及商业用地公开招拍，9宗底价，1宗溢价，其余5宗地块宣告流拍。
在三四线城市，底价成交成为了普遍情况，土地流拍更是频频出现。
为什么今年土地流拍那么多，有以下几点原因：
对于房企，安全比发展更重要
2018、2019，乃至2020，都是房企的偿债高峰，与此同时，信贷在不断收紧。房企手里的钱不多，不能冒着资金链断裂的风险砸钱拿地。
而另一方面，随着各大城市相关政策越来越严，拖延缴纳买地款项越来越不可能。首先，拿地之前，要交几千万的保证金，拍卖完成后一段时间才退还。其次，拍卖之后，很短时间就要交齐地价，以前出现的拍下之后用地块融资，基本不可能了。
楼市平稳，上涨预期不再
过去房企拿地，并不是只拿最近1、2年要用的，而是多多益善。为什么呢？因为他们对房价、地价的继续上涨有很高的预期。早点拿地，即使自己不开发，过几年把地卖给别人也能赚一大笔钱。如果自己开发，早拿地更便宜，比同地段拿地晚、拿地贵的竞争者更有优势。
但现在，房住不炒成为主旋律，楼市逐渐平稳，房价也接近横盘，没有足够的上涨预期，提前拿地很可能不但不挣钱，反而要赔钱。一方面，房企大都是贷款拿地，地价上涨的比不上借款的利息，拿地就是在亏钱；另一方面，买地所需要的资金量大，超前拿地就意味着，几千万甚至几十亿的资金被持续占用，不能投资到其他方面进行钱生钱。所以，现在很多房企，只拿最近一两年开发所需要的地。
新房继续限价，地价却没降
现在很多城市开始限价，限价依据的是已经销售的同类项目的价格。已经销售的同类项目，拿地是在2、3年以前，可的土地价格，却是要比去年卖的土地还贵。
苏州、大连等城市在7月份相继加码调控政策，尤其是苏州，自5月已经经历了三轮调控，园区限售升级、房价涨幅控制在5%以内、限购门槛提升、限售扩围，这一系列举措对于打击当前过热的楼市、稳定房地产市场起到极其积极的租用。
拿地附加条件增多，门槛变高
过去招拍挂，大多都是“价高者得”，可现在很多地方政府转换了思路，要选择开发商，如果没有自己中意的开发商来，宁可流拍。
以珠海为例，很多地块竞买要求是配建的商业部分需引进知名酒店、商场等，其目的就在于补充地块所在片区的发展空白，卖地反而不是最主要的。
靠卖地增加地方收入短期内有效，但不适合长期发展，附加更多要求，如企业前500强、配建需引进知名酒店、配建商业需自持并运营，其实所图的都是未来持续发展。
少数城市财政压力大，卖地过多
卖地收入在地方财政收入中所占比例很大，地方政府就会不断卖地，看哪些地块能卖出去。越是流拍，越是要多尝试，于是流拍地更多。三四线城市平均流拍地块数量明显大于一二线城市。
以笔者比较熟悉的呼和浩特（三线）为例，近几年呼和浩特一直在筹划修建地铁，今年底1号线基本完工。修地铁所需的资金量很大，再加上其他道路建设、城市发展的需求，地方财政吃紧。在此情况下，就开始频繁卖地，而且主要出让发展更好的新城区的地块。近几个月，几乎每个月都要挂牌10多块地，但每次出让都有约三分之一的地块流拍。原因有很多，临近年底开发商回款压力大，拿地越发谨慎；众多大牌开发商的陆续入驻，新盘在短时间内大量涌现，项目之前竞争大。
除了以上的原因之外，还有很多因素导致今年土地市场流拍频现。比如，临近年底企业回款慢资金；选择旧改拿地，周期长但是省钱；流拍后再出让可能降价，房企想要抄底；之前的地价过热，土地出让心理价位过高；少部分是地方控制楼市热度，主动撤牌导致未成交。
2019年土拍市场流拍频繁出现，看起来是市场转冷，但购房者们无需太过慌张。楼市的“稳、严、紧”不会变，稳地价、稳房价、稳预期将得到进一步落实。既防止房价过快上涨，又避免大起大落。即使土地流拍频繁出现，购房者也应该保持一颗“平常心”，不因为市场火爆而匆忙入市，也不要看到出现“阴雨”就避之唯恐不及，从自住需求出发才称得上“务实”。
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