[摘要] 经过了黄金时代、白银时代、喊了几年的拐点，房地产市场在今年进入了大洗牌时代--老牌房企爆雷、中小房企破产等消息充斥在2019年。
经过了黄金时代、白银时代、喊了几年的拐点，房地产市场在今年进入了大洗牌时代——老牌房企爆雷、中小房企破产等消息充斥在2019年。大洗牌时代，钱袋子收紧，对中小房企来说千亿俱乐部入场券是保命符，拼命也要拿下千亿俱乐部入场券，大房企活下去也不仅仅只是口号，而是今年需要直面的事实，虽然还未到生死存亡关头，瘦身在所难免。
钱袋子收紧，债务压顶
资金面收紧、严管融资渠道、短期资金不流入房地产，政策对房地产收紧了钱袋子。时松时紧的房地产调控一直都在，房企也早就有所准备。但是，今年融资端紧缩格外严厉，也让不少房企始料未及。据不完全统计，2019年以来，已经发布超过25次针对房地产资金链的政策。
与此同时，中国监管机构也加强了对房地产开发商的融资渠道的监控。去年对国内债市融资实施限制措施开始，今年已扩展到了境外债券市场、信托融资，以及商业银行贷款等融资渠道，房企融资渠道变窄。
继今年7月底中央政治局会议之后，近期，中央高层再度强调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。半年内中央两提“不将房地产作为短期刺激经济手段”。
屋漏偏逢连夜雨，债务压顶或是压死骆驼的最后一根稻草。根据资料显示，2015-2016年是房企发债的宽松期，不少房企在这个时期大量发债，手持热钱扩张。多数房企的债券期限在3-7年间，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，2019年有6.8万亿元债务兑付。
政策对资金链收紧的同时，债务兑付小高潮来临，不少房企资金链紧绷。一些高杆杠的企业，面临流动性风险。中小房企破产，大房企迫于资金上的压力不得不瘦身。
中小房企破产重组，千亿成保命符
大洗牌时代，受到冲击的就是小型房企，因为自身资金链，布局局限等问题成为被清洗的对象。近期，涉及“破产清算、重整、终结破产程序”等关键词的房企就有252家。这252家破产房企中，超半数是分布在四线城市、甚至五六线城市，规模小、布局当地、比较局限的小型房企。
小型房企面临被清洗，中型房企的日子也不好过，可以说是如履薄冰。比如，近期暴雷的中弘股份、银亿股份、国购投资等。资金链紧张，冲刺千亿俱乐部能力不足，很容易出现债务危机。
由于千亿规模可以有更好的信贷支持以及更低的利息，意味着融资略显宽松。对于面临被清洗的中小房企而言，千亿无疑是一张保命符。
房地产市场马太效应显现，中小房企加速出清，市场越来越向大型房企聚集。大洗牌时代，破产、资产合并重组，都是正常现象。中房指数系统资料指出，房地产开发商前40强的市场总份额由2013年的约28.4％增至2017年的约51.7％。小型房企出清，中型房企合并重组，将给大房企腾出更多空间，有利于房地产行业的优化。
活下去成行业共识，大型房企瘦身
去年，万科高喊活下去的时候，行业一片笑声，今年没有几个能笑得出来了。
房地产行业进入大洗牌时代，竞争愈演愈烈，大型房企也面临一定的风险。经济学家马光远表示，中国房地产将重回三个“20％”：未来市场只有20％的开发商能活下来，80％会死掉。
根据国泰君安研报显示，2009年以来，房地产行业市场集中度处于逐年攀升的状态，2017年下半年调控政策收紧及行业基本面下行时，行业集中度更是大幅提升，行业资源大幅度向大型房企聚集。同时，在融资方面，大型房企具有规模优势、财务体系成熟、集团背景等条件，比中融资相对于小型房企，更容易一些。
面临着融资整体全面持续收紧，大型房企虽不至于出现资金链断裂这种生死存亡的问题，也是被资金束手束脚，瘦身在所难免。比如，今年以来，大型房企频频传出组织架构调整、降薪裁员等消息；万科、中海、华润等房企放缓拿地节奏，部分房企暂停拿地等等。
总之，那些拥有长远眼光，在大洗牌时代活下去的20％的房企，未来将分得行业更多的蛋糕。活下去，也从一个笑话变成了行业心照不宣的共识。
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