[摘要] 由此产生的新老城区,城市中心的迁移,富人区的迁移,既促成了很多极其暴利的投资,也让一些人,因为没有赌对城市发展方向,房产投资的区域,而错失了不少财富。
【1】
纵观中国这几十年的发展,变化的当属城市的扩张。
中国的城镇化,如同一架飞奔的马车,从改革开放到住宅商品化,再到后来的“铁公基”。
无时无刻不在提醒着我们中国的城市在发生着巨大的变迁。
由此产生的新老城区,城市中心的迁移,富人区的迁移,既促成了很多极其暴利的投资,也让一些人,因为没有赌对城市发展方向,房产投资的区域,而错失了不少财富。
在这其中,其实投资逻辑非常的复杂。
比如说,买新区可能获得的投资回报更高。也有可能没有成为主流方向,片区难以成熟,一蹶不振,恶性循环。
也有可能,赌对了方向,但投资的那一刻,因为利好都已经被透支,高价入手,虽然涨势喜人,但率并不高。
另外一派,则是去搏一搏老城区、老破小,期待拆迁和名校头衔的易主。
总之在房产投资这块,方案、思路、时机,都要考虑,而今天我想说的其实就是投资老房子的问题。
直接抛出结论:
老城区的老破小矮房子可以买,但有前提条件。
老城区的老破大高房子别买,特别是大片的老高层。
具体为什么,我们一一来说。
【2】
先说老破小:
在很多时候,我们会在很多地方很多文章。见到说不推荐买老破小。这个确实是。但是有条件的、有限范围的不推荐。
那么在什么条件下不推荐老破小呢?
首先,是城市有大量新房供应的情况下,特别是有大量次新房二手房的情况下。在你能明显感觉到城市在往一个固定的方向扩张的时期,并且是快速扩张,没有减速迹象的情况下。这个阶段,由于不能获知未来的新中心具体在哪里多久成熟,这个时候是非常需要谨慎老旧房子。
在抛开城市发展阶段的情况下,纯粹看老城区的老破小,体量非常小,只有一两栋楼几十户的老小区无论在什么阶段都是非常不推荐的。
相反,当城市的发展已经明确了方向,新中心基本已经落定时,选择临近新中心的老破小,或者新中心前期遗留的老破小也是资金不足的优选。
比如,环状发展城市的老中心区,比如北京上海厦门岛内这类已经固定一个或多个中心的城市,其核心区的老破小因其轨道交通、快速路穿越等优势,对于通达整个城市的每个角落都有他独特的优势。
另外,对于有优质学区的老房子,买来立刻用起学位学区是有价值的,但不推荐纯投资学区搏,毕竟学区的政策随时有可能发生变化。
综合来说,不管是想搏旧改赔偿,还是自住,还是想等加装电梯改造,只要是位置尚可,且周围大多老矮旧小区,有拆迁可能,或者尚有一些厂房、空地之类的地块,是可以在调研透彻后符合心理价位的情况下入手的。
【3】
但老破大(老高层)的情况就没有那么乐观了!
这是我之前一直持有并提出过的观点:不怕老城区大片的老破小,最怕的是老城区大片的高楼。
给大家看照片,可能更能让人直观的理解:
期建设的高层建筑,普遍梯户比高,采光差,户型设计奇葩。由于长时间的使用,电梯等公共设施非常老旧,昏暗且脏兮兮的走廊,犹如上世纪港片中的一些“贫民窟”。
很多人会觉得,单价低面积大,涨了就赚多了,于是很多人就被牢牢的套在了这样的房子里。毕竟这样的房子,特别是面积偏大的,富人看不上,穷人买不起。
再遇到群租房、做生意、当仓库的,那种居住体验更是让人难以忘怀。
【4】
这不是最重要的。
最重要的是问题是——炸不了,也没办法改造。
先说炸不了。炸不了其实意思就是基本没有拆迁可能。
这背后主要在于一个核心问题——容积率。
老破小、家属院很多人即使没有住过,也肯定都去过、见过。老旧小区普遍是四到六层,虽然楼间距没有高层小区宽,但由于楼层低,大多数采光还是不错的。有些还有花园和公共活动区域,比如乒乓球台、健身器材等。其实在于,老破小的容积率普遍很低。
而对于很多始建于九几年或者是2000零几年的老高层小区。由于整体设计已经很趋近与现在的小区。比如说20多层、30多层的高度,比如说有底商,有开挖地下停车场。这样的小区已经不可能像许多老破小,做到一点多、二点多的容积率。取而代之是3-5甚至更高的容积率。
商人都是逐利,拆迁改造再建设必然要有足够的销售空间,假如拆了高层再盖一样的高层,或者只能提高少量的容积率,意味着是一笔赔本买卖。
没有人傻到会去这样做。
改造更是尴尬,因为高容积率和前期车位低配比、梯户配比的问题,停车成了死节,能改造的大多数也就是肉眼可见的墙面地面,是有些小区可以翻新一下花园的绿化。其他几乎没有什么可能。
甚至说,大部分老破高想通过机械车位楼的方法增加车位配比,甚至比老破小用同样方法改造的可能性更低。
毕竟容积率高了不少。
所以我开头说:
“普遍梯户比高,采光差,户型设计奇葩。由于长时间的使用,电梯等公共设施非常老旧,昏暗且脏兮兮的走廊,犹如上世纪港片中的一些贫民窟。”
这样的场景,在这样的小区,可能会持续数年,一眼望不到头。
【5】
“投资最可怕的,不是老城区那些矮房子,反而是那大片的高楼。”
那些最初代的高楼,成为了城市当初最耀眼的光,代富人最骄傲的身份,但来的早不如来的巧,在历史的长河中,它们终究成为城市发展中的炮灰,投资品中的下等品。
生不逢时,或许是的形容词。
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