[摘要] 最近却真实的发现,就是所谓买房的道理,就像是理论知识,没有实践的时候,觉得一切可行,但真的等到切身体会,才发现,毫无用武之地
做我们这行,经常会给到别人一堆买房的建议
最近却真实的发现,就是所谓买房的道理,就像是理论知识,没有实践的时候,觉得一切可行,但真的等到切身体会,才发现,毫无用武之地
为什么我会这么说
我有一个朋友,嚷嚷着买房好多年了,也看过很多的房子,结果一直没有下手
每次看完这套感觉不行,那套又觉得少点什么,终于看到个还不错的,结果认筹比太高,他又认为这是售楼处的套路,坚持不肯大筹,就付了小筹,结果自然也没有轮到他选房
在他看来,因为我们讲述的都是理论,而买房是实践,实践的过程中,你会发现非常多的问题,是理论上看来无法预知的
即所谓,理论全是站着说话不腰疼
就是说,很多的理论,大家都能听懂,但是碰到实践,没用
以下,我针对刚需,刚改客户,重新梳理了下买房理论和实践之间要取舍的地方,希望能够帮助到你们,投资客请绕道,完全不适合。
【1】
这句话在实践中其实是错的,或者是说片面的正确
地段固然很重要,但是,对只买一套的刚需来说,你的工作区域在哪里才更重要
以上海为例,一个扎根长宁工作很多年的人,你不可能告诉他浦东某板块非常的好,而一个在浦东张江工作的人来说,你也不可能推荐他说大虹桥非常有潜力
你去很多楼盘看房的时候也会发现,很少有区域辐射范围之外的刚需去看房
所以,先确定工作在哪里,在工作或者行业聚集的板块附近,找到能够买得起的房子,这个地段对于你而言,就是好地段
没有的好地段,只有相对的好地段
我遇到过一个粉丝,真的,太精了,自己明明在浦东上班,却总想着去洼地板块抄底
满上海看房
回来还要跟我说,你们推荐这个地块不行啊,距离太远了!!
不是板块太远,而是距离你太远而已啊!!
所以,看房,不要着手全城,在你自己的工作区域,寻找能够买得起的房子
【2】
交通、医疗、商业、教育,并非缺一不可,保证至少占取一样就行
这是非常现实的问题
我们总是希望买房的时候,交通、医疗、商业、教育等缺一不可,这些房子是大部分人钱包无法承受的价格
即我们所说的,占取所有优质资源配套的房子,贵,是的缺点
在刚需或者刚改客户而言,我们在选房的时候,只能根据自己钱包的能力,以及自己的需求,做取舍
比如,如果家里的孩子已经读完中学,而家中还有老人,这个时候,医疗的选择可能就比较重要
又或者家里还没有小孩,父母又不同住,那选择一个比较好的小学学区就比较重要
我当初买房的时候,就犯了这样的错误
就是什么都想要,但是钱又不多
好在,买房的迫切感倒逼着我放弃了交通和商业
而在入驻了三四年之后,旁边的商业综合体也建成开业了
当初来看房买房的时候,周边全是二手车市场和4S店,没有地铁,没有商业,整个板块界面非常差,只有一个确定的学区和一家妇幼院医院是存在的
现在,各种配套全部齐全,很多当初看完没买的人很多都后悔了
有些人兜兜转转几年又折回来买了小区的二手房,此时需要付出的代价和当初已经不可同日而语
所以在有限资金下,还是要根据自己的需求,排列轻重缓急,然后做取舍,先满足当前或者近阶段的需要
一般情况下,只要入住率有所提升,商业配套都会后续跟上,所以,商业的配套大可不必急于一时
而交通,甚至要排在商业的前面,只要有交通,就有人气,有人气,就会有商业,这是恒古不变的道理
【3】
上车固然重要,但选择好产品更重要
我们一直都在强调,不管任何时候,当下永远是刚需的上车时间
但是,这几年开始,你会发现,不能盲目的上车了
十年前,我一个前辈,买了龙柏新村附近的二手房,那时候极其便宜的价格,是一个老破小
后来,在15年涨幅之后,就卖掉置换了新房,于是我其他的同事觉得,让自己先上车比较重要,就在16年前后,买了华泾附近的老破小二手房
本来就是高点买入,导致到现在,不仅没有涨幅,想要卖掉还要适当做价格让步
这个同事自嘲道,好歹曾经也是做过地产相关的工作,别人买房都赚钱,自己买房却赔钱
我们一直都说,目前,市场上已经不缺房子,而是缺好房子
如果你手中的资产不够优质,那么未来也会面临着无法出手的窘况
特别是这次的疫情,让更多的人看清楚了小区品质,特别是物业的重要性
一般,在板块之内,我都建议买标杆项目,但我所谓的标杆,不是CEO盘
什么是区域标杆呢?我理解的就是区域内的品牌盘
不管是新盘还是次新二手房,都是大家比较熟知的品牌
因为,品牌一般都跟物业是挂钩的,好的品牌,物业都不差
物业的好坏,决定了你小区环境的维护,以及房子折旧率
所以,如果你是刚需,又急需买房,不要盲目上车,尽可能选择优质产品!哪怕踮踮脚
【4】
买房想法要有,但是不能太多
边套比中间套好,楼层次顶楼,道理谁都懂,但能不能买到,实际都是要看运气,而不是靠理论
这句话,是我自己以及身边人买房之后,总结的经验
比如,很多人都会在买房之前大概有个预期,比如,我要买什么楼层,哪些楼层比较旺自己
还有就是,很多人都坚持,能够选边套,就不要选中间套
这些理论在实操中都是废话
也就是说,只要你选择了相对小的户型,那么你注定就是中间套,你还能怎样?
这就好像,候愿望都在说是考清华还是北大,但实际就是,我们大部分人在尽可能的范围内,去选择一个不那么差的
道理都懂,现实残酷,不必过多纠结的
还有就是楼层,很多好的项目,是不会给你选择的机会,除非你运气真的爆棚
我一个朋友,在15年买房的时候,就碰到过认筹比超过200%的一个项目,当时摇号轮到他的时候,他所需要的户型,只有顶楼和低区几个不是很好的楼层了
怎么办?选择时间也不多
于是,我朋友放弃了,放弃了,放弃了!!
后来,整个小区一路上涨,等到后期加推,他发现,自己口袋里的钱,也就只能够买一个低区
在必要的时候,小区的品牌、物业、小区环境如果都OK的话,楼层的硬伤,真的不是致命性问题
【5】
这句话谁都知道,但是,不要过于迷恋
真的不要强调这个事情,明明大家都知道,为啥有人不用呢?是不是钱多人傻?
大部分买房的时候,是没有选择的
要么就是开发商选择的银行跟公积金没有合作,要么就是国有银行审查比较严,审批较慢,总之会有很多不确定的因素阻挡你使用公积金
这时候,不要犹豫,选择一个可以贷款的银行,先买就完了
就为了这么点小事,就放弃了买房
这么说吧,那会是2013年左右,纯商业贷款,经历15年降息之后,差不多4个点多一丢丢
你要相信,在上海,你如果是首套房,即便是纯商业贷款,你享受的利率在也是比较低的
就连改善置换人群,利率上浮1.1之后,也比很多二线城市的首套利率要低
所以不要过于纠结
【6】
对于房子的痛点,不要过于吹毛求疵
每个房子都有痛点
如果只是看看,相信大部分房子都会被人喜欢
但你只要是要付钱的心理去看,就会找到很多的痛点。但是,不要过分的吹毛求疵,只要不会影响到你生活
比如,我一个朋友,在15年前后买房的时候,看了两个盘,这两个盘同属于一个开发商,都在中环边,不同的是,一个在中环内边,一个是中环外边上
价格差距不是很大,他也都可以买得起
在看完房之后,大方向上都非常满意,比如区位、交通、品牌、物业、小区环境,都很好
方方面面都是一个85分的盘
结果呢,朋友网上查了资料,发现一个周边有药谷,一个靠近高压线
于是,朋友在认筹的时候犹豫了
这两个盘,毫无疑问,认筹率都超过100%,犹豫之间,房子就卖完了
现在,特别是环内的盘,已经涨幅非常高了
朋友每次开车经过,都不由感叹,自己过于纠结,导致错失了一个非常好的盘
而此刻,这个盘的二手房,单价已经快逼近六位数,朋友根本买不起
【7】
一套房子能够达到70分,就可以下手了
万科的王石曾经说过,房子只要超过70分,就可以下手买
价格与配套是相匹配的
如果一套房子,各项配套资源都是完美的,那么贵,就是它的缺点
如果你准备买房,那么你就要不停的去看房,除了帮助你理论落地之外,还有一个好处就是,从幻想落地现实
那些选不到房的根本原因就是:想要的太多,而钱太少
最重要的是根据自己的需求,学会取舍
【8】
最后的最后,我再啰嗦一句
此文,针对刚需和刚改人群给到买房的建议
对于这群人,房子未来涨跌,其实都没有太大关系,所以,用平常心看待,不要过于斤斤计较,往往计较之间,会拣了芝麻丢了西瓜
只要承受能力范围之内,自己需求之间,什么时候看好了,就什么时候买吧
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