当下楼市调控，太多环环相扣！深层逻辑耐人寻味

我知道大家目前普遍存在一种很深的焦虑感，目前的政策真的是层出不穷，也是搞的大家都比较混乱，各种政策叠加起来有一种神仙打架的感觉

但是，如果你仔细进行梳理的话，会发现近期所有的大政策其实都是有章法的，而且很巧妙的是，逻辑上的环环相扣也因此形成了一套绝妙的组合拳

大家先看完这三个当下的主旋律调控模式，想想背后衔接指向的方向

点，打通城市边界，让要素在区域内流动

4月，发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，最核心的有两个：

这是一个有利于二线城市的政策

为什么会有这样的判断

首先跟大家解释下什么是“实现户籍准入年限同城化累计互认”

比如你先在江苏的镇江工作了2年，但后来又去苏州工作了2年，这个时候你在镇江工作的两年也可以视作在苏州的两年，这样的话整体的积分就会高很多

同志们，什么是同城，这才是真正的同城啊，就是要社保互认，工作年限互认，城市圈内的城市互相PK，各凭本事吃饭

你可以试想下，一旦出现这种互认的情况，出现的局面就是这个城市让老子待的不爽了，我随时可以拔腿走人

这样的政策，就是完完全全的利好像杭州、苏州这样的城市管控运营能力特别强的城市

当然，鼓励要素流动的政策还有其实还给当下的抢人大战的bug打了一个很好的补丁

目前的抢人大战很激烈，但如果你仔细去梳理下的话，其实这些城市抢的，是有学历的人口

比如本科的话基本就可以直接落户了，大专学历的话可能还要再工作半年或是一年啥的，也能落户

等等，这次的抢人放宽落户，咱们是不是还遗漏了为城市做了很大贡献的学历偏低的蓝领或是农民工

比如他们在南京或是广州，苏州生活工作了很多年，也一直有居住证，但一直以来因为学历不达标，积分不够，对于他们来说，他们生活工作在这些很好的城市，但不好意思，想要在这些城市真正扎根落户，还是有些难度的

但接下来这样的局面会被打破，“试行以经常居住地登记户口制度”

其实就是解决城市之间存量的“非户籍人口”的问题，只要你是在这个城市常住了，哪怕学历低一些，也能正常落户

换句话说，你为这个城市长期的付出和努力将被得到更好的认，只有这样，才能真正实现，来了，就是**人

第二点，就是提升存量老破小的价值，锁住购买力

还是4月，国务院常务会议明确提出，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍

有个数据可能很多人不太清楚，就是上海其实是有7成左右的人口是住在老破小的，而随着时间的流逝，大量的老破小正在不断的被淘汰出局

前期我曾经调研过上海很多版块的老破小，比如1995年建成的普陀桃浦的紫藤苑小区

浦东陆家嘴东昌路地段东南新村

大概就是这个样子，是不是感觉很嫌弃，光看外表，其实就知道没有居住品质感

那为什么大家还会有人买这样的房子，投资？一定不是的，绝大部分人都是原始的居住需求

主要原因是在购买力不足的前提下，这样的老破小可能就成为了他们的选择

但是你说他们真的会甘心或是一直在这里住下去吗，肯定不会，一旦他们条件改善，很可能就会迫不及待的逃离出去，去购买新房

换句话说，如果不是到了非买老破小的这一步，我相信老破小不会成为很多人的选择

但是，这次的大规模旧改，其实是直接戳破了老破小的命名，就是社区

大家知道，如果社区不行，那么房子再怎么装修很大程度上也无法提升价值，但通过旧改这样的方式，让老破小的社区焕发出更多的生机，让很多好地段的老破小重新成为更多人的选择

注：上海新华路某小区的改造后

大家可以去想下，一旦在社区的大环境上得到很大程度的改善，是不是就能吸引到更多购买的人群，其实就是会直接锁定一大批原先准备外溢的购买力

某种程度上看，相当于将原先很难流通的存量老破小，慢慢变得更有市场，因为流通速度变快了，无形中其实就是加大了二手房市场的供应量

既然供应量增大了，对于抑制城市的房价而言，自然有着更为有效的作用

第三点，拓展城市用地边界，新一轮“土地新政”来了

很多专家也一直在喋喋不休的分析，为什么一二线城市的房价这么贵，原因当然是多维度的，有产业丰富的原因，有城市化进程的原因等等

但说到底，其实就是四个，供需失衡，大城市的房子供应少，人口的需求多，由此产生了巨大的缺口，而小城市呢，房子供应多，需求少，房价自然上不了

就在3月12日，国务院印发了新文件《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，大家称它为这十几年来力度的一次“土地新政”

文件最核心的内容有一点，选取北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆这八个中国最牛省市，将基本农田转为建设用地的审批权委托下放到省市一级

为什么要这么干，一句话就是，因为现在大城市的土地真的是不够用了啊

当然，说的准确一点其实并不是土地真的不够用，不管是上海还是北京，其实还有很多空地，但这些土地都不能用，因为都不属于建设用地的指标，于是就只能填海造地

截止到2018年，北京市耕地面积在22万公顷左右，约占全市土地面积的13%，上海市耕地面积在19万公顷，约占全市土地面积的30%

估计谁都没有意识到，上海竟然有三分之一的土地都是用来做耕地的

注：上海耕地分布示意图

前期北京和上海想要动用这批土地，其实是很难的，需要上报相关部委去进行层层审批，耕地属于战略型储备了，所以想要动耕地面积，真的很难

但这次的新政，直接规定了农地指标流转的审批权省市之间可以直接进行流转

比如上海想要使用更多的的土地用来建设厂区或是产业园区，土地不够怎么办，那就问黑龙江买土地指标，黑龙江得到了一大笔钱用来造路，盖学校，上海把这些购买来的土地指标用来盖写字楼和商场

当然，如果是涉及省内城市的土地流转，就更好办了，流程会更快，其实相当于发挥了各个城市的比较优势，让有价值的土地，去产生更多的应有价值

这其实就意味着，上海下阶段的可用土地会大量增加，从而在供给端上形成更大规模的供应能力

对于很多城市而言，对于后期土地的供应信心，就会很自然的形成，毕竟家有余粮，才能心中不慌

所以，我们就会很顺其自然的看到，上海正在加快土地供应的节奏，上海发布的表述是“加快经营性用地出让节奏”

更加具体的表现就是，单是4月底，上海就要出让靠近50块土地

说实话，我已经很久没有看到这样的土地出让盛况了，包括在2月诞生了三百多亿的总价地王，也是对外诉说着现在土地市场到底有多火

同样的情况，不仅仅出现在上海，还发生在深圳、杭州、南京等城市，而一旦前端的土地供应量增大了，那么后期的城市房子数量的供需矛盾将大大的缓解

一种很强烈的预感就是，新房市场的巨大供应对于平抑一二线城市的房价来说，将成为未来ZF最为直接的控价模式

所以，其实我们现在其实是处于一个全新的政策时代

以前控制房价，靠的是堵，就是大量的城市采用的“三限”政策，限购限贷限售，但是下阶段，我们将迎来全新的政策时代，核心就一个字——疏

通过打通城市边界，让人口不断的往环一线的城市进行分流，同时，通过旧改，提升老破小的相关存量价值，一定程度上锁住购买力不溢出

与此同时，从源头端扩大土地可使用的供应量，从而满足越来越旺盛的购房需求....

一整套的政策组合拳，每一拳都击中要害

说了这么多，还是想给到大家一些更为直接的判断和建议，也希望对大家有所帮助

1、果断放弃那些“模棱两可”的城市，特别是那些不在都市圈中的

到了现在这个阶段，城市的发展前景其实已经很明朗了，该起来的也就顺势起来了，还没有突围的可能就真的没有机会了

如果所在的城市离深圳或是上海北京高铁的时间段在1个内，说不定未来还能享受点大城市辐射带来的红利，再远一点的话，真的会比较难了

2、去的城市，买更具流通性的房子

此次用地审批权下方的一共有8个省份，北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆

为什么要下放用地审批权，就是因为经济发展真的太好，需要更多的土地来承载人口了，当然，这8个省份，也是我们最应该关注的，下阶段买房，应该去到这些城市中，买那些有地段或是有品质的好房子

3、一线城市的房价，发生剧烈波动的可能性越来越小

首先是可用地的面积大大增加了，其次是土地的新增供应量一下子就上来了，后期这么强大的供应幅度，新房也会扎堆供应，ZF只要管控住新房预售价，就能全面管控城市房价

4、老破小得注意，别再去赌拆迁了

前期好啃的骨头其实都啃的差不多了，该拆迁的也都拆的差不多了，剩下的基本就是拆迁难度大或是还没有被规划到的

以前因为实在没地用不得不拆，哪怕成本比较高，但现在的情况不一样了

以前不能使用的很多土地现在可以通过流转使用了，那何必再浪费这么多的精力和成本去拆迁呢，直接转变土地性质不就好了，同时，旧改力度的加强，也明确了越来越多的老破小，将性的保留

所以，很多时候我们不能单独看政策，因为其实所有的大政策现在都是环环相扣的，现在的楼市政策也确实很微妙

既在打重拳，更是在打组合拳