[摘要] 有这样一个观点：三四线才是楼市里“沉默的大多数”。
有这样一个观点：三四线才是楼市里“沉默的大多数”。
事实上，包括蓝白在内的大部分人，提起三四线这几个字，都会下意识的摇摇头。
原因无它，涨得太高了，不值！
中泰宏观梁中华发过一个报告：他们考察了百城房价，绝大部分中小城市房价在2010-2016年间几乎一分未涨。
主要原因在于：城镇化需求增加同时，房屋供给增加得更快，各地都在做新城开发，随便一个贫困县都敢造超高层地标，2016年时房屋待售面积达到了惊人的7亿平米。
回顾一下2014年的历史：
浙江温州房价连续30个月下跌。
人口不足60万的江苏淮安，涌入了近400家开发商。
辽宁营口，1年时间，住宅用地成交面积超过了同期北京的2倍。
甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，陕西延安达到了4.34，严重供过于求。
是什么拯救了岌岌可危的三四线？
相信大家都明白：棚改。
关于棚改货币化的作用，以前蓝白的文章里已经分析够多了，这里就不再赘述。
结果大家都看到了，按百城房价来看，2016年至今，中山涨幅高达76%，昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、嘉兴的房价涨幅均超过50%。
复盘这个过程，我们可以得出2个结论。
1，2016年以前，中小城市房价一分未涨，“供过于求”呈现常态化，说明这才是三四线的宿命。
2，短短两年的棚改，只是数十年房地产发展史上的一个短暂变量，已成过往。
但是，在一片看衰之声中，最近两年，楼市却有点啪啪打脸的意思。
比如，三四线的房子依旧卖的不错。
平安证券杨侃的报告指出，以剔除40个大中城市后的三四线城市来看，2017-2018年销售面积增速分别为13.9%、1.8%。
进入2019年之后，虽然棚改规模腰斩，销售面积同比增长0.9%，以三四线为主的西部销售同比增长4.4%，均高于同期销售增速（-0.1%）。
更叫人难以理解的是：西部的房子，甚至比东部卖的还火爆！
本来大家都以为，江浙粤有城市群，有都市圈，即便不考虑沪苏宁杭、广深莞佛，再不济也有外溢效应，科教文卫、管理水平普遍比中西部要强，房子肯定也要比中西部地市和县城卖的好。
数据有点让人意外。
2019年，剔除核心12城的西部三四线2019年销售增速达10.7%，远高于剔除核心18城的东部三四线（-2.7%）。
2020年一季度，尽管所有区域的销售面积都是负增速，但是，西部三四线城市销售降幅为-16.4%，东部三四线城市降幅达到了-24.3%
原因何在？
说白了，还是板块轮动效应。
东部三四线上涨的巅峰，是在2017年，当时一二线已经开始收紧政策，资金顺势外溢至都市圈，环京的燕郊、固安，环沪的嘉兴、昆山、太仓，环深的东莞、惠州、中山、珠海开始启动。
涨得太凶，限购限售自然会出现。
2017年的时候，海宁、海盐、嘉善、平湖、桐乡同时规定非本市户籍居民家庭限购1套。
中山非本地户口社保满半年买1套。
江苏淮安，河北霸州非本地社保满1年限购1套，保定非本地社保满3年买1套。
这就会造成事实上的板块轮动：
2015年-2016年一二线起涨——2017年核心城市调控加码——2016-2017年外溢至东部核心三四线上涨——2017-2018年东部三四线限购+限售——2018-2019年中西部三四线上涨。
时间有先后，传导很清晰。
因此，不是西部三四线有多大本事，而是市场里的钱太多了，投机客太多了，随便碰到一个房价低的城市，都要挖地三尺，非要挖出概念来不可。
如果按2010-2016年的剧本，就算一二线涨到天际，西部三四线也不可能像现在这样随便一个县城都要七八千，这个阶段恰好有棚改助力，天时、地利、人和缺一不可，才造成了如今的普涨局面。
都说爱笑的人运气不会差，但失去板块轮动效应，没了棚改加持，三四线不会一直笑下去的。
接下来，蓝白按区块来做一个简单分析。
广发证券房地产团队按照地理位置将划分为5个大区：东部核心（北京+长三角+珠三角）、东部非核心、东北、中部、西部。
在5个大区内部，进一步划分一二线、三四线，最终得到10个板块。
我们今天主要聊的是三四线楼市，因此接下来要分析的是5个板块。
即：东部核心三四线，东部非核心三四线，东北三四线，中部三四线，西部三四线。
东部核心三四线，包括浙江、江苏、安徽、广东、海南等省份，剔除北京、上海、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、温州、广州、深圳、海口、三亚、合肥的地市。
东部非核心三四线，包括河北、山东、福建，剔除天津、石家庄、福州、厦门、济南、青岛。
东北三四线包括黑龙江、吉林、辽宁，即剔除大连、沈阳、长春、哈尔滨4个城市的地市。
中部三四线包括内蒙古、山西、河南、湖北、湖南、江西，即剔除太原、南昌、郑州、武汉、长沙、呼和浩特的地市。
西部三四线包括新疆、青海、甘肃、宁夏、西藏、四川、重庆、云南、贵州、广西、陕西，即剔除南宁、北海、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐的地市。
按券商报告的统计，东部核心+非核心的三四线去化周期为16.8个月，去化率为77.9%。
但东部核心圈的中小城市，普遍享有外溢效应。比如前几年房价涨最凶的嘉兴、中山和惠州，最近两年表现强势的南通、绍兴、徐州、珠海。这些城市还有人口流入+大基建的支撑，大概率能维持横盘，而非核心三四线，房价随时可能开跌。
东北三四线是整个三四线板块中表现最差的区域，其2014-2019年城镇人口年均增长3万人，部分年份处于人口流出的状态，类似大庆，佳木斯、鹤岗此类城市，几乎没有任何回升可能性。
中部三四线当前去化周期仅10.7个月，去化率仍达94.6%，表面上看起来供需结构很健康。
实际上，除了中原城市群，长江中游城市群的周边的副中心城市、核心地市下跌速度比较慢之外，其他城市几乎没有任何支撑，这一点和东部非核心三四线如出一辙。
西部三四线有一个共同特点，地域广，省份多，不少都在胡焕庸线以西，除四川、贵州外，其他地区的人口流出不可逆，且很难形成像中部河南、安徽等省份的人口回流。
截止2020年一季度，西部三四线去化周期已经将近18个月，虽然最近两年房子卖的好，但随着库存逐步堆积，下半年的房价下跌压力非常大。
从这个框架来看，接下来三四线的房价下跌次序（你没看错，是下跌次序）为：东北三四线>西部三四线>中部三四线=东部非核心三四线>东部核心三四线。
熟悉资本市场的朋友应该很容易理解这个过程，如同上证50-沪深300-创业板50-中证500的轮动一样，市场存在一条“主线”，城市的轮动也不会以人的意志为转移。
这个房价下跌次序，和房价上涨次序正好相反。
当然，这只是蓝白的个人看法，我只是希望在不确定性泛滥的年代里，大家能守护好自己的资产。
在2020年，我们赚的每一分钱，都是维系一个家庭的基石，不要再像过去几年那样任意挥霍。
从此，挥手告别普涨时代吧！
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