[摘要] 今年五一,全国的天气都挺热,室外温度比常年偏高了5度到10度。然而,比天气更热的则是各地的土地拍卖市场。
今年五一,的天气都挺热,室外温度比常年偏高了5度到10度。
然而,比天气更热的则是各地的土地拍卖市场。
就拿南京江心洲地王来说,属于南京房价最贵的河西板块,距离地铁10号线的江心洲站仅300米左右,实际出让面积近3.5万平方米,容积率为2.5,限高80米,地块条件十分,一看就属于改善型产品的定位。
出让公告显示,该地块的起拍价为24.9亿,限价34.9亿元,折算起拍楼面价为28517元/㎡。此前江心洲区域内的地价为荣盛G08地块,2019年4月30日,经过112轮竞价,荣盛置业以楼面价31980元/㎡竞得G08地块。
这也就是说,一年前的地王楼面价和现在政府确定的地块起拍楼面价,相差不大。
虽然今年的起拍价和去年的地王价,差不多,然而,报名参与竞拍江心洲地块的房企仍很积极,包括绿城、荣盛、正荣、万科等一批知名开发企业。
4月29日上午正式开拍后,房企们举牌踊跃,每隔两三新增一轮报价,最终在第60轮定格,中南与江苏水利联手以30.8亿元竞得该地块,楼面价达到35274元/㎡。
面粉价格超过或者即将面包,面包价格将会怎样,这道题南京人在2016年做了一次。
2020年,南京市政府和开发商,在五一节前又发了考卷。
发考卷的城市,不但有南京,同是长三角的古城——绍兴。
绍兴年后土地拍,迎来历史性突破,成交楼面价直接上2万!
值得一提的是,该地块楼面起价高达14754元/㎡,不仅打破了绍兴起拍楼面价的纪录,而且直接超越了隔壁中海热电厂地块的成交楼面价(14614元/㎡),要知道这个前地王创造记录的时间,距离3月28日还只有一年,是2019年4月创造的。
这又是一个今年土地的起拍楼面价,超过了去年土拍地王的楼面价。
最终,经过169轮竞拍,杭州众弘(众安)以总价11.33亿竞得越城区YC-04F-05地块(原震元制药厂地块),折合楼面价21569元/㎡,溢价率46.19%。
3月28日,整个绍兴的中介、房产销售都疯狂了,几年前的一幕开始重演。
同样的配方,同样的味道,只不过上一次在2016年,这一次在2020年。
于是之后很多城市,尤其是房价较高的知名城市,已经开始了“地市托楼市”的把戏。
4月22日,福建厦门三宗地块出让,其中思明区的一幅住宅兼商业地块,创造了这座城市土地市场的历史记录:成交总价103.55亿元,溢价率为43.8%,楼板价超过5万元/㎡, 这是厦门土拍历史上百亿地王,也是厦门的单价地王。
这宗双料地王楼面价超5万元/平,以地块周边的云顶至尊项目为例,高层毛坯价格约5.15万元/平;2020年1-3月,整个思明区商品住宅均价在6.27万元/平左右,土地楼面价基本和在售住宅价格差不多了。
然而,更有意思的是广州,地王戏彻底唱成了独角戏。
公示出的挂牌起始楼面价,就高达64576元/平,创下整个广州土地出让有史以来的起拍楼面价纪录,还没成交就已经是新地王了。
请注意一个细节:广州城投是广州市政府全资子公司,这次交易可以说左手换右手。
谁说只有在淘宝天猫才能刷单,土地市场依旧可以刷单。
很明显,这次集中“地市拖楼市”是地方政府的无奈之举,因为从疫情结束的救市活动中,正面开始松动楼市限购、限价、限贷、限售”的调控政策,在一次次政策“一日游、“多日游”基本上被国家层面否定。
现在,能够从需求面刺激楼市的政策,只有开放户口一条路。
于是,从石家庄、沈阳到济南等等原来高高在上的省会二线城市,都开始玩起了零门槛入户。然而,大家都在落户上做文章,落户就不是优势,这就像在双十一,大家都在打7折8折,你打个9折,客户会多甩一眼吗?
然而,让老百姓感到房价要涨的预期,估计没有什么比土拍更能刺激的了。
一块地,溢价率超过50%,能让整个城市的售房部开始调价模式;
一块地,溢价率超过100%,能让整个城市的居民都开始冲入售房部。
这是从2000年到2020年,所有地方政府、开发商都熟知的模式,也是极为熟悉的套路。
面粉等同面包的价格,有两种可能:,面粉该降了;第二,面包该涨了。
然而二十年事实,已经让几乎所有的人认为只有第二种可能会发生。
所以,土拍也是一种救市。
在这种救市中,地方政府只要做到两点。
一套组合拳打下来,至少能让中介的朋友圈兴奋半个月。
等到大家渐渐接受这个地王,下一个地王又将接棒。
再冷不能冷楼市,再穷不能穷土拍,或许这将是今年一二线城市促销的法门。
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