[摘要] 这十年间，哪个二线城市衰落最厉害？你心里冒出来的答案，一定是天津。
这十年间，哪个二线城市衰落最厉害？你心里冒出来的答案，一定是天津。
短短十年，从经济领头羊，到现在经济断崖式下滑，天津究竟缘何走到今天？经济后劲不足之下，天津房产表现如何？是否还有房产投资的必要？
跨越十年，求学三年，天津对我来说是特殊的存在，既亲近又惋惜，今天便来好好谈谈我眼中的天津发展！
2008年的天津，满足了幼时的我对于都市的所有幻想。
彼时的天津，正处于高速发展期，GDP增速达到16.5%，远超9.7%的增速，一切还是欣欣向荣的样子。无论是地铁还是摩天轮，对于童年的我都是格外的新鲜与特别。
十年后，当我再次怀着对天津的期冀，来到这座城市求学之时，天津似乎没有太多新的变化，童年印象中的新奇和高大，已是平常甚至陈旧。这种陈旧感似乎在告诉你这是一座老城，一座不适合奋斗的、安逸的老城。
这种“老”不需要你去分析天津的经济状况、产业结构，抑或是人口流动才能得出结论，单是生活在这座城市中，你便能感受到这种区别于一线城市的安逸与老旧。
虽然近两年主打夜间经济，但是没到夜里十点，城市似乎进入了睡眠；核心商圈滨江道里，曾经繁华的劝业楼、中原百货等商场空置与摆设似乎已经脱离于这个时代。
这个崛起于民国时期的名城已然没有了昔日的风采。虽然依旧坐拥着北方的港口，仍是工业重镇，还享受着国家战略滨海新区的政策扶持。但产业转型压力之下，雄安新区千年大计的确定，似乎冲击着这座城市所剩不多的政策优势。
如今的天津，缺乏的似乎不仅是投资与产业，更为致命的是失掉了城市赖以前进的活力与斗志。
近年来，唱衰天津经济之声不绝于耳，可能很多天津人不服气，但扪心自问，天津近年来有出现知名企业吗？网友对天津的记忆点恐怕除了狗不理包子和相声，就剩传销和权健了！
唱衰天津不是没有原因的，以2019年GDP数据来看，天津的表现一言难尽，虽然GDP总量依旧保持在万亿级别，但从增速来看，4.8%的增长远远的低于榜单上其他城市。
除去北上广深等一线城市不谈，同样作为直辖市的重庆也已将天津远远甩下，超过天津近万亿产值的同时，仍旧保持着6.3%的迅猛增势。
天津经济上的颓势并非始于2019年。事实上，自17年开始，天津的经济表现就已不尽人意。
从近十年天津GDP增量图可以看出，天津曾经的成绩并不是没有辉煌，2010年，天津GDP增速一度高达17.4%，接近平均水平的两倍！
数据来源于国家统计局
此后，天津增速呈下滑趋势，但依旧远高于平均水平，2011天津人均GDP甚至超越京沪，天津也曾被看好为下一个一线城市。
但这份辉煌在2017年戛然而止，最直接的原因恐怕便是国家重调GDP核算方式，2016年，滨海新区万亿GDP被挤三分之一后，天津市GDP连续三年表现不佳，增速更是远低于平均水平。
市中心有烂尾楼的城市除了天津也没几个了，西青区欲打造为城市地标的117大厦烂尾近四年，屹立于市中心海河边的水岸银座烂尾也是近五年等等。
天津经济的颓势必然要从产业转型说起。
天津一直以来走的是政府主导+央企投资的发展模式，民营经济不发达。
北京的产业升级与滨海新区战略的推行，使得众多央企转至天津，天津央企2010年拉动全市工业增长8.9个百分点，实现利润569.59亿元，占全市50%。
另一方面，天津的经济很大程度是由重工业等传统工作构成，2010年重工业产值占工业总产值的83.6%。
因此在重工业发展模式弊端尽显、京津冀环保政策的推动之下，天津的原本产业结构难以持续发展，活力明显不足。
此外作为港口城市，外贸等支柱产业在世界贸易格局的调整以及黄烨港、唐山港等冲击下优势也逐渐没落，如图所见，环渤海众港口中，唐山港在吞吐量上是远超过天津港的。
数据来源于中国港口网
天津产业转型迫在眉睫，但发展动力明显不足。2014年，京津冀一体化战略的推行，天津的“北方经济中心”定位逐渐演变为“协同京冀发展”。
目前天津在环渤海区域的发展位置也较为尴尬，既不具备北京在人才和科技等高新产业上的吸引力，又不具备河北在制造业上的价格优势。
雄安新区作为“千年大计”的战略决策，对滨海新区国家战略优势冲击也极大，未来政策倾斜强度也势必减弱。在政策与人才均不占优势的同时，天津未来经济发展十分堪忧。
但天津并非没有优势，放眼整个华北甚至黄河以北地区，天津的存在依旧是特别的。
北京虽然限制了天津一定的发展，但也保障了其华北第二城的位置。从西方城市发展的轨迹来看，大城市最终会演变为城市群的存在，吸纳更多的人口与产业，因此往往也需要能够协同带动周边的双子城，天津正是北京的不二之选择。
整个环渤海区域，也只有天津在产业发展、基础建设上能够完成这一目标。
因此，虽然短期内天津发展放缓，但“瘦死的骆驼比马大”，天津的基础建设与区位关系明显是未来发展的转机。
颓势之下，希望依旧存在。
天津的经济增长明显放缓，但未来发展也并不是完全不可期待。经济下行是否影响到天津楼市发展呢？
自2015年起，天津房价进入高速增长期，2016年，房价进一步飙升。两年间，天津房价由15000/平方米左右，上升至2017年初的三万多每平。此波房价上涨持续的时间长，且随着北京的政策收紧，高峰不断。
但此后随着2017年3月限购政策的颁布，房市开始收紧，交易量不断下滑，至2018年，房价回落至仅2万2每平。此后落户政策的放松，18年房价出现小幅上涨，房价基本稳定在两万五每平的位置。
天津近年房价走势（数据来源于聚汇数据）
3月12日，天津落户政策再次放松，天津市人力资源和社会保障局官网公布了《市人社局市公安局市教委关于优化调整技能型人才引进工作的通知》，对于中专学历的技能型人才落户政策再次放松，社保由原来的三年下降为一年。积分政策也进行了相应的调整，门槛进一步降低，申报分值由140分降为110，总体来看在学历、年龄、职业水平等方面落户政策都更为宽松。
虽然天津的经济明显放缓，人才吸引能力在众一二线城市中处于末流。但是我们仍然能关注到其基础设置上的优越性，从学区设置、医疗水平到居住适宜性，天津在整个华北地区的竞争力依旧强势。
对于北漂族来说，天津依旧是环京一带的优质选择。毕竟33%的高考一本率，不是河北能比的。
从天津楼市发展规律来看，每一波政策的放松都伴随着房价的小幅上升。此次落户政策的放宽，势必迎来一波刚需买房，伴随着疫情影响的减弱，楼市存在回暖趋势，短期内房价预计迎来一波小幅增长。
然而，在买房方面，楼市是天津人和部分北漂人的天津，并不是一个较好的投资选择。对于其他区域的朋友们，没必要山长水远跑去天津买房。
在城市化发展的后半段，天津要发展蜕变，很痛苦，也很难。
只能祝福天津吧！
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