买房还想涨，只能这样抓局部行情！

话又说回来，这两年的楼市尿性到底如何？

我们不妨来看下，部分重点城市的楼市情况。

苏州，19年年3月份突然启动了一波上涨，可以说是二次上涨。但是，这不是苏州整个城市的普涨，更多是局部板块，比如工业园区、高新区、太湖新城等的上涨。7月，苏州马上出台超级严厉的限售政策，针对核心区新房3年限售，核心区二手房5年限售。很快，苏州楼市马上冷了下来，当时追涨买入工业园区的朋友，现在还在高位站岗。

西安，19年年初楼市同样火热，5月新房房价领跑，上涨明显的主要也是部分区域，比如曲江一期、二期、高新区、雁塔区等。很快6月马上出台了“史上最严”新政，外地户口购买需5年社保或个税，楼市很快被打压下去，至今还没缓过神来。

深圳，19年走出了一波特立独行的上涨行情，一直到现在。什么原因？从根上说，还是深圳骨子里的原因：人多地少产业强，住宅供需矛盾突出。直接点说，就是政策刺激。上半年2月份大湾区纲要出台，下半年两大利好不断砸来，818社会主义先行示范区、双11降低豪宅税。几剂猛药下来，房价上涨明显。但上涨的，主要是西部，比如前海、宝中，光明新城等板块。东部，如罗湖、盐田和龙岗，部分板块房价甚至还有下跌迹象。

西部的火热行情一直延续到现在，疫情回来后大有继续上涨之势。在此之下，深圳开始使用一些手段打压楼市，比如彻查房抵经营贷、要求中介下架不合理的高价二手房源、打击喝茶费、甚至还提到了可能要提前出台房地产税。如此之下，西部那几个火热板块，稍微才冷了一些些。

很明显，以上这三个颇具代表性的城市，19年房价的上涨，有这么两个重要特点。一是没有形成全城普涨，基本都是局部板块上涨，城市内的板块轮动效应没有发生，更没有形成明显带动周边城市上涨的行情。二是楼市一旦过热，调控政策很快就会加码，把这种趋势给按住。

再回顾下19年其他重点城市的情况，有涨有跌。上涨的核心代表还有，宁波、南通、南宁等；下跌的核心代表有，青岛、济南、福州、贵阳等。甚至北京、广州这两个一线，楼市在去年表现得并不好，尤其是19年下半年的北京，哪怕是市中心的二手房，成交量同比大跌、挂盘价下调、转手周期明显拉长。

这是普涨吗？这是性房价上涨轮动吗？这是押着15年这波房价上涨同样的节奏和韵脚吗？

答案很明显，完全不是！严重的楼市分化，冰火两重天才是真相。

性的普涨短期内很难再有！城市内板块轮动，城市向外围带动上涨的行情很难再有！楼市的上涨，由点到线还能成气候，由线到面，再由面到，别做梦了！

此刻，大家最关心的问题来了，既然楼市普涨已经难再有，但是局部火热行情还是很明显。当下买房，如何能布局到房价上涨城市，还有局部板块的上涨行情呢？

我们从两个角度去分析，一个是城市角度，一个是板块角度。

从城市的角度分析，怎样的城市容易出现补涨/上涨呢？

1、那些被政策过早打压，或者打压过于严厉的城市，迟早还会上涨。

被政策打压过早的，比如说，苏州。16年2月份苏州楼市才开始明显上涨，16年10月份就出台严厉限购限贷政策，外地人2年社保，有1套房且贷款未还清的，买二套首付从5成提高到8成。很明显，行情没涨到位，但严厉的政策就下来了。 

被政策打压过严的，比如说，北京、北三县、上海。北京，16年3月才开始启动明显上涨，但是很快在半年内连续出台两次政策打压，16年9月30日新政，首套首付3.5成，二套普住首付5成，二套非普首付7成。很快，17年3月17日再次升级调控，认房又认贷，二套普住6成首付，二套非普8成首付，新购住房限售3年，贷款不能超25年。所以，这两年下来，可以说北京的买房杠杆使用率是比较低的。同时，北京落户又严格，哪怕是北大研究生毕业都难落户。

北三县，为何会从均价近3万下跌一半到1万5？因为限购太厉害了！外地人在这三个县买房，得分别需要这三个县各自三年的社保。燕郊户口买不了大厂房子，大厂户口只能买大厂，而廊坊市的户口也买不了北三县任何一个，仅从这1条就能说明北三县是最严级别的限购。更别说北京人怎么买？所以，北三县在今年只有稍微有些限购松绑，房价立马会补涨。

上海，2016年3月25日就早早出台限购，2年社保升级5年，二套普住5成首付，二套非普7成首付。同时在落户方面，和北京一样也非常严格。值得一提的是，2019年上海的二手成交量创了近3年新高，今年的房价大概率会补涨一些，但也很难做到全城普涨。

2、那些落户政策尤其宽松，城市基本面较好，就业机会比较充足的城市，比如说，杭州、苏州、佛山、宁波。

19年4月，杭州极大放宽落户政策，35周岁专科或以上就能落户。效果立竿见影，19年人口净流入55.4万，。当下为什么杭州楼市再现火热的万人摇盛况？一二手倒挂是核心，19年人口大量流入是助推。

19年人口流入明显，城市基本面良好，就业机会相对充足的城市还有：宁波、佛山、 成都、长沙等。宁波涨幅已经在19年得到明显体现，那成都、佛山和长沙呢？尤其是佛山，今年3月出台中专或以上学历就能在限购区域买房的政策，如此宽松之下，今年的楼市大概率是好转的。

同时，今年还有一些城市也开始放宽落户，包括苏州、无锡、南京等。在此之下，这些城市人口流入在今年会非常明显，楼市大概率也是向好的。

除上述两点之外，一些重磅政策出台、地铁的初次规划/开通或大面积规划/开通，都会促发这个城市的房价异动。

比如19年南通的房价大涨，一者说和上海第三机场在南通选址有关，二者说和南通两条地铁线的大规模动工或站点公示有关。

关于政策和地铁这两点，我觉得放在下面的板块/区域分析中会更合适。

从板块/区域的角度出发，怎样的板块/区域容易上涨？

1、几乎没有土地可供应，以二手交易为主的板块

比如苏州工业园区，几乎已经没有新房供应，二手房成为了核心选择。类似的，还有深圳福田、南山等区，月成交几乎90%都是二手楼为主。除开公寓，有些月份甚至没有一手住宅供应。

而且自从限售后，新房卖一套就相当于少一套、冻结一套。因为限售，期房哪怕收楼后都不能入市，限售期内对二手市场完全没有供应帮助。

2、地铁的初次规划/开通或大面积规划/开通

所谓，地铁一通，路通财通。地铁对一个城市的房价促动作用非常大，为何南京的房价如此扁平化，不管再偏，房价都要2万/平左右？因为南京的地铁爪牙伸到了四面八方。

2020年地铁初次较大面积规划被批复的，有一个典型的城市——徐州。今年2月10号，国家发改委一次性批复了徐州4条地铁规划。很明显，徐州今年的楼市有一定的支撑，同时买房要重点关注有地铁规划的板块。

那些今年地铁将要大面积开通的城市，典型的比如有成都、深圳、重庆、杭州等。这些城市在今年有8-10条地铁线要开通，基本覆盖城市的各个方向。如此之下，整体上这些城市今年的楼市会是易涨难跌的。

（以上为媒体信息收集整合，地铁的具体开通以当地交通部门通知为准）

3、在大量人口涌入背景下，那些靠着就业中心，或者有核心商业商圈和优质学区的板块

一个城市的就业中心，就是这个城市有着、就业机会的地方，同时也是这个城市吸纳新增人口的地方。

19年苏州工业园区的大涨，就非常符合这一点，工业园区本就是苏州的就业中心，同时有核心商圈和优质学区的加持。成都高新南区，从地理位置上明显不是成都正中心，但却是成都房价最贵的板块。因为这里就是成都的就业中心，高新南区及周边，吸纳了成都近几年大部分新增的外人人口。

那些19年人口大量流入或者今年人口政策放宽明显的城市，他们的就业中心或周边板块，要重点关注。因为这些新流入人口，往往都会被导向就业中心。

4、有重磅政策落地的板块

深圳宝中为何从去年到现在大涨30%？往大的原因说是深圳的重点方向还是西进，同时这里紧挨着前海。往细的方向说就是，19年深圳把前海扩容到宝中的方案已经递交中央，如无意外，会在8月26日，也就是特区40周年纪念日前后公布。

深圳光明，为何19年到现在也上涨明显？往大来说，也是深圳还在西进。往细的方向说，区内首条地铁开通的迫近会有所影响，但最核心还是和19年深圳要建设综合性国家科学中心的政策信息有关。2020年3月，国家一纸文件正式坐实了深圳“第四个综合性国家科学中心”的地位，和北京怀柔、上海张江、合肥相并列。光明新区作为深圳国家科学中心建设的核心承载，自然就拔得头筹。

广州黄埔，作为广州中心城区。近期出台了本科及以上学历+半年社保/个税，就可以在黄埔买一套商品房，不用再受户籍限制的政策。大概率，黄埔今年的楼市是较好的。

惠州惠阳，在深圳建设先行社会主义先行示范区的要求下，在特区40周年纪念日8月26日逼近之下，是否有被深圳扩容的可能性呢？我的观点是，很大。今年不行，未来3-5年内都会朝这个方向走。

最后，总结几句当下楼市的基调和形势。

哪怕经济受冲击，房住不炒还是底线，不要期待房价大涨，谁出头打压谁。同时，普涨是不会出现的，但部分城市或局部区域上涨也是难免的。

分化是当下楼市的核心特征。接下来，部分城市会横盘或下跌，而部分城市或区域的房价还会上涨，上涨原因要么是政策落地、或者是人口流入、城镇化持续建设，亦或是这个城市良好产业结构下能够产生持续、高效的财富创造效应。

眯着眼买房，房价就能上涨的时代过去。未来买房还想上涨，选对城市和板块是出路。