多地挂牌量大增，二手房价要跌了么？

二手房挂盘量是反应市场行情的重要指标，从中可以推测出市场未来的趋势。眼下杭州、上海、北京、深圳等城市二手房市场变化很大，对此站长做了全面的分析……

杭州二手房挂盘量大增

今年杭州的楼市很有意思，一边是新房价格倒挂，非常火热。另一边是杭州7月份二手房挂盘量创新高，达到121018套。相比2018年11月份的4万套，挂盘量增加了约3倍。

挂盘量如此多，一是因为有些人为了改善居住条件，把原来的房子置换成新的、品牌开发商的、户型更大更优的房子。或是想抛售空间小的房子，使名下的房产滚动起来，使财富滚雪球，享受房地产发展红利。

市场方面，目前杭州二手房市场整体呈现出“量升价稳”的特点，杭州7月份虽然二手房挂盘量多，价格环比上升了2.59%。这是因为随着疫情得到控制，对教育、婚姻急于赶早“上车”的购房者，在源源不断进入二手房市场，对市场进行了有力支撑。另一方面因为杭州新房二手房价格倒挂，盈利空间大，但是需要摇号。有的人是为了卖旧房好参加新房的摇号，多重因素形成了杭州挂牌量和价格双双增长。

人口增量方面，杭州对外来人口的吸引力很大。从2015年开始，杭州新增常住人口开始持续激增，表现出越来越强大的后劲。浙江省统计局在省政府官网上发布的《2019年浙江省人口主要数据公报》，公报显示，2019年末，杭州市常住人口为1036万人，较2018年末的980.6万人增加了55.4万人。

55.4万人是什么概念？

它超过了2011-2016这六年杭州新增常住人口之和。接近2017年28万新增人口的两倍。

从杭州人口增量趋势来看，置业需求还将持续增加。而且杭州新房摇号难度大，一部分急于购房的消费者会流向二手房市场。未来杭州楼市有望继续火热，刚需是早些入场。

北京方面，今年7月份二手房挂盘量创新高，达到232987套。有多方面的原因：

在5月，北京二手房市场非常火热，很多家长们赶在“多校划片”靴子落地前完成过户，短期刺激了的上涨，也释放了很多购买力。眼看快到7月底，落实北京西城区“多校划片”的入学政策。未来北京将迎来价值回归，预计溢价会大幅度下降。

上海二手房市场分析

上海方面，今年7月二手房挂盘量高达199636 套。目前上海二手房和新房的体量相差无几，说明近期一大波房东正在抛售。

业内机构监控数据显示：6月上海二手房成交量环比下降3%，说明市场正在逐步消化前期积压的需求，成交节奏开始出现放缓。

板块销量方面，5分别为三林、浦江、南桥新城、罗店、周康。分环线来看，上海6月份外郊环间成交10280套，占比37%。内环以内成交3300套，占比12%。

也就是说，虽然上海个别优质二手房或附有硬核资源的房子，板块成交量小幅度增加。    可是上海大部分地区二手房供应很多，特别是区域配套不完善，或供应量过饱和的冷门板块，整体卖的很艰难，销量环比明显下降。接下来估计不少房东只能降价促销。

人口方面，2019年上海常住人口总数为2428.14万人，较2018年仅仅增加4.36万人。

2019年上海常住人口出生量仅为16.9万人，较2018年减少0.5万人。出生率为7.0%，从2016年开始逐年走低。2019年上海死亡13.3万人，死亡率为5.5%，从图中可以明显看出上海的新增人口数量很少。

这是因为上海人口已经超过2000万人，出现人口过多、交通拥堵、生态环境等难题，为此上海推出了人口目标和产业疏解政策。随着非核心功能的疏解，2015年以后上海的常住人口增长大幅放缓，在部分年份甚至出现下降。

随着上海二手房挂牌量的增加，大部分区域二手房供大于求，价格未来大概率会下降。对于购房者，尤其刚需来说，正是捡漏的好机会。看到价格合适，地段不错的就应该出手。

相比之下，广州、深圳虽然也是一线城市，但人口规模要比京沪小了不少。落户门槛也比较低，人口未来还有较大的空间。

深圳市人口统计数据显示，2019年深圳常住人口增量为41.22万人。房价方面《2020年上半年城市房价涨幅榜》数据显示，深圳6月份二手房均价达到7.49万元，相比2019年底大涨14.37%，非常火热。与大部分区域不同，深圳的二手房奇货可居。

因为深圳有粤港澳大湾区的红利，有着来自的购买力。而且深圳人口增量多，住宅土地稀缺，相对便宜的二手房自然引发刚需疯抢。

当房价持续上涨的时候，很多业主是极其惜售的，房子一天比一天值钱自然都乐坏了，这一点反应在了挂牌量上。深圳7月的二手房挂盘量接近9万套，在一线城市里面相比较少。

如果是投资，自然要选有人口增量，资金云集的城市，你懂的。

范围来看，业内数据报告显示：今年6月新增挂牌房源量环比上涨4.4%。今年上半年，二手房虽然挂牌量价齐升，但成交量却表现平平。链家数据显示今年上半年重点18城成交量创近三年中新低，成交量同比下降8.4%。

与此同时，新房成交量也在下降，上半年66城新房成交套数累计同比下滑16%。各城市类别中，一线城市成交量下滑幅度，成交套数同比下滑25.9%。

可以看出，上半年的刚需购房需求已经大量释放，一部分购房者在等待房价下跌。除了类似杭州、深圳这样的热点城市。一般的三四线城市，二手房价格支撑不了多久，业主如果不降价出售，短期内很难转手卖出。

可以预见的是，未来非热点城市的二手房挂牌量还有很大的上升空间，城市里面配套一般的二手房价仍有一定下降空间。