[摘要] 近期，昆明“别样幸福城”烂尾楼里，住进了30多户“别样幸福”的业主。
近期，昆明“别样幸福城”烂尾楼里，住进了30多户“别样幸福”的业主。
他们的房子，墙壁裸露、门窗未封、水电未进，根本达不到居住的标准，但这群业主还是义无反顾的住了进来。
尽管房子已经烂尾，但每个月他们仍需支付数千元的房贷与房租，疫情冲击之下，难以承担租金的他们，被迫搬进这套的房产之中。
在昆明，像“别样幸福城”这样的烂尾楼不少。据昆明都市时报2018年的报道，尽管房企收购的烂尾楼项目就多达44个，但昆明市场仍然存在大量5年以上的烂尾楼，最长的停工时间已经有18年之久。
这座城市究竟中了什么邪？堂堂省会城市，为何会有如此多的烂尾楼？
大规模的烂尾房背后，实际是一场场疯狂的造城运动。
其实，不止昆明，这样的大规模烂尾的城市在我国不是单例。比如以烂尾闻名一时的海南，与新晋的烂尾之城南阳。
昆明的造城运动可以追溯至2007年，仇和上任昆明市委书记，随即便开始了他雷厉风行的城中村改造。
2008年2月，昆明出台《昆明市关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》，计划称5年内，将昆明主建成区内的336个城中村改造完成。三年后，又增加了46个，改造总数高达382个。
这场轰轰烈烈的造城运动，涉及建筑面积高达3800万平米，居住人口达106.5万人，在当时任何一座城市都是没有过的。
直至2015年仇和落马，这些疯狂造城遗留下来的烂尾项目仍旧进退两难，何其惨烈！
海南的造城运动开始的更加轰轰烈烈，1988年，海南划为经济特区，作为的省级经济特区，前途一片光明！
海南成为了当时青年潮的选择。一夜之间，海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨省会，多了15万人。
政策与人口的利好之下，海南的时代来临了。这座海岛承载着所有人致富的梦想，做什么似乎都能发财，但最挣钱的还是房地产。1991年住房信贷政策出台，在鼓励住房制度改革的大基调下，海南房地产火热空前。
1992年，海南省的财政收入40%来源于房地产，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
南阳的烂尾没有那么轰动，它始于2008年农运会申报成功，一场为南阳争光的城建之路随即铺开。
2008—2012年期间，南阳共拆除各类建筑550万平方米，为农运场馆建设提供土地七千余亩，五万多人因此迁移。
同时，政府默许开发商“先上车后补证”的做法，监管也并未引起重视。虽然南阳的城改盘子规划的没有昆明大，但对于这个农业型城市，难度已经不小。
这三个城市，城改推动的年代不同，大规模烂尾的时间不同，但是他们的烂尾逻辑却异常清晰！
首先，政府宏观指导经验不足。这些烂尾楼都爆发在城市迅猛推动城建的时期，比如海南划为经济特区，昆明开启382个城中村改造，南阳首次农运会举办。
城镇化建设的需求猛得提升，对于政府的能力与资金实力都是不小的挑战。
而这些对于当地政府也是初次遇到，经验并不充足。许多预期，在提出来那一刻，就能看到未来的失败。
比如五年内完成382个城中村改造。要知道深圳一个城中村改进项目，至少要花费10年的时间。看看其他二线省会城市，我们也会发现，一年推动三四十个城中村改造已经是非常理想的状态。
8年过去，这项目标仍未完成。据2016年12月数据显示，昆明计划启动拆迁的村子仅有54.45%，启动回迁房建设的村子也仅有47%，完成回迁房交付的村子仅占25.62%。
海南的烂尾至今仍是具有深刻的一课。在上世纪九十年代，信贷制度刚刚出台，住房制度改革也是新鲜的概念，这两者在海南这个红绿灯都没有的海岛上开始碰撞，产生的效应足足让海南缓了7年。
南阳农运会所做的超前规划，直到2018年，政府仍处在一个入不敷出的状态。2018年南阳地方财政总收入为307.62亿元，而其一般公共预算支出为650.68亿元，支出远远高于收入。
因此，即使农运会结束，南阳无法逃脱对于土地财政的依赖，这场大建大造仍未结束。其2013年的住宅土地供应远远领先，是前两年供应总和。
其次，在大量需求与准入门槛低的刺激之下，中小房地产商不断涌入。
大规模的城改，需要投入的资金是庞大的。昆明382个城中村改造，涉及一百多万人的拆迁安置与3800万平方米的城市建设，保守估计，一户采取货币化安置需要60万，二十多万户人，光是拆迁补偿就需要120亿，还不说城市建设费用。
这么大的资金量，单靠政府推动是完全不够的，必须借助民间资金的帮助。大开发商当然是最优质的选择，但是大开发商的数量和资金仍旧是有限的。
庞大的需求营造出楼市一片大好的光景，政府在政绩与规划的挟持之下，监管也属于睁一只眼闭一只眼盖。无利不起早，一时间小开放商纷纷涌入，都怕分不了棚改这一杯羹。
这些缺乏经验与监管的小开发商，是烂尾舞台最最最主要的力量。这些本地小开发商既缺乏经验又贪心，不管是不是首次投资房产，在重大的市场利好之下，失去了理智，好大喜功，不断拿地加杠杆，稍有政策变动，资金链便面临断裂，由此产生的烂尾楼数不胜数！
那这些烂尾楼还有救吗？
只有极其幸运的烂尾楼，才能通过各种方式盘活过来。
而大多往往只能烂在那里，就像“别样幸福城”与四川巴中的安徒生童话乐园一样。
为什么如此难盘活？原因有三。
实际上，随着烂尾楼搁置的时间变长，质量早已受损，规划过时，实在难以整修达到入住标准，被盘活时等待它的就是一场爆破！
更普遍的是，烂尾楼背后基本是巨额负债。房地产开发本来就离不开贷款，开发商在周转过程中更是使尽浑身解数。成王败寇毫不夸张，流转开了大挣一笔，转不过来就是负债缠身、一败涂地。
因此土地抵押、项目抵押、信托贷款等等都是常规操作，铤而走险重复抵押、贷中贷也不是没有开发商试过。随着地皮转移的，还有这巨额的债务。
此外，新的开发商不仅要承接旧开发商的负债，还需赔偿已购房业主的违约金或是安置住房，不仅要建新房，还要承担原有旧房的拆除费用。
其次，比盈利空间更致命的是债权产权纠纷。开发商在融资过程中，对外债权债务关系混乱，部分还惹上各类官司，产权债权关系梳理下来千头万绪。因此，一个烂尾盘活项目推进少则数月，多至五六年都不稀奇，实在是麻烦的很。
比如广州的烂尾盘澳洲山庄，已经停摆22年，明面上是胡耀智、吴楷明所代表的两大开发商的不合，实际仍旧是双方对地块所有权的纠纷，即使政府已经进入推动7年，进度依旧成谜。
此外，还有部分项目开发商因为经济纠纷，法人代表直接消失；或是偷工减料，质量不过关被迫封停；还有部分项目涉及国有资产流失，也只能不了了之。
例如深圳金利华大厦开发商未履行合同，直接消失，在烂尾12年后被盘活。前海附近的南山邦达花园，因涉及侵吞国有资产，检方介入调查，至今盘活遥遥无期。
购房者无疑是这场混乱中最惨的一方。
掏空了六个口袋，换来的是一套收楼无期的房子。更让人难受的是，房贷还需要继续还，如果不还将被银行列为失信人。
业主自救，是这次昆明政府与开发商再次提出的解决方案，实际就是业主再次为房子买单，更潜在的威胁是，房子还可能因为开发商负债被拍卖。
可以说，烂尾楼是一场万劫不复的抗争，能够被盘活的都是万里挑一的幸运！
我们买房者究竟该如何避开这样的神坑呢？
首先，当所在地政府大力推进城中村改造时，一定要谨慎购买涉及城改项目的商品房。一般大规模的城市化改进过程中，出现烂尾可能性极大，涌入的开发商也鱼龙混杂。
此外，买房子一定要看开发商的五证是否齐全，注意核查房子是否被抵押。虽然不能完全杜绝烂尾的可能，但如若真遇到了烂尾，五证齐全没被抵押的房产维权更加有利，能够限度的减少损失。
最后，真遇到了烂尾，联合业主找律师才是解决问题的方法。堵政府真的没有任何作用，看看这些政府推进了七八年还在烂尾的项目，整理好自己的东西，找律师尽量挽回损失，才是正道。
最后的最后，真心的祝愿天下没有烂尾楼。
每一个怀着对未来美好向往的人都应该被善待。
这些散落在城市角落的悲痛，总有能为阳光所照耀的一天！
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