房价还在涨！降息又落空！下半年还能买房么？

日前，国家统计局发布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。整体来说，7月份70城房价稳中微涨，但环比涨幅回落。

统计局数据显示：7月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%、0.8%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%，涨幅均与上月相同。

为什么会出现这种，房价微涨，但是涨幅环比6月回落的情况呢？

主要是因为，疫情影响基本结束，7月调控收紧开始生效。

从70大城市房价数据看，7月新建住宅有59个城市城市房价上涨，这与2019年三季度点持平，下调城市6个也是2019年7月以后的水平。二手房方面，70城市房价数据，上涨城市45个，与2019年6月持平。

6月有一波房价冲高的行情，主要体现在一线如深圳，强二线如杭州、南京、宁波、东莞等城市。但随之而来7月份的调控收紧趋势，把房价涨幅又给按下去了。

上半年各地楼市政策倾向于轻微刺激楼市，虽然少有直接松绑调控，但比如：降低预售门槛、加速项目入市；降低人才落户门槛，绕过严格限购；购房补贴、契税补贴，这些手段还是有一定效果的。

但从7月开始，调控风向随之一变，先是高层在各种会议上公开表态，反复强调房住不炒；再是上半年炒房“最凶”的深圳突然放出“王炸”——收紧调控、打击炒房；随后，多个热点城市跟进，着重楼市打假——假离婚、假人才、假落户。

由此，房价涨幅降低就很容易理解了。

但为什么还在微涨？没有全面调头房价下跌？

因为整体调控诉求是“求稳”。除深圳外，其他城市都只是在打击炒房，没有全面打压楼市，调控政策力度有限。

未来几个月，如果没有特别重大的调控转向，且在各地无政策刺激的情况下，预计房价上涨幅度将继续走低。

央行8月17日公告称，央行今日开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作。此次MLF操作是对本月两笔MLF到期的一次性续做，充分满足了金融机构需求。本次MLF中标利率为2.95%，与上次持平。

这里有两个数据，一是7000亿元；二是中标利率2.95%，与上次持平。

前者7000亿元，与我们购房者不直接相关，先不过多分析。

主要讲后者，MLF利率仍是2.95%，与上次持平。

MLF利率影响LPR利率，LPR利率影响选择LPR模式贷款人的房贷利率。

所以，大概率是8月20日，降息再度落空。而这已经是自4月20日LPR利率降息之后，央行第4个月拒绝降息。

原因主要有三点：

一是，经济恢复速度比预计的快，过快放水容易产生副作用。

7月份公布的二季度GDP增速转正，实现反弹。

下图是截至7月的工业增加值，也出现了V型反弹。

在各种指标数据超预期快速恢复的情况下，必须谨慎放水，货币的宽松如果过了头，会有副作用。所以，之后还要不要继续，要再等等看接下来的发展情况。

二是，楼市快速回暖，甚至出现局部过热。

局部过热不用多说，大家都有看到。就算用调控政策限制了部分炒房，也没见市场立刻冷下来，说明普通购房群体的购房动力和能力还是很强的。

如果此时继续降低LPR、降低房贷利率，也许会刺激更多的人出手买房，可能引发新一轮房价上涨。而这明显是与“求稳”的大方向相悖，所以维持现状，让调控成果继续巩固一下。

三是，留足子弹，应对内部风险和外部压力。

内部风险指的是国内难以消灭完全，不定时出现的疫情确诊；外部压力不深入讲了，经济全球化的现在，我国难以完全独立不受影响。

下半年还能买房么？

这个问题，其实还是想问，房价是涨是跌？

害怕着急买了，房价跌了；或者拖着没买，房价又涨了。

房价趋势前面分析过了，大行情就是稳中有涨，但是涨幅逐渐变小。

具体落实到每个城市，要看城市层级和楼市现状。

层级方面，明显是一二线城市被紧盯，微微涨可以，但是冒头就要敲打，过冷就要放松。

比如深圳过热，要敲打；像北京这种调控多年的，今年频繁推不限价地块，就是一个轻微放松的信号，价格可以涨一点儿，动一动了。

而三四线城市，主要看自觉，高层只会在被触及调控底线的时候出手阻止，其他时候都是任其发展。在这些地方买房，就要注意谨慎选择。

比如，炒作概念的新区、各种规划“高大上”的产业园，这些园区规划落实的速度，也许还没有周围房价涨的速度快。盲目买入，难保自己不会是高位站岗的那个。

价格趋势说了，最后再说下房贷，想买房的不用再等LPR降了。等两三个月可能来的降息，也许还不如早点买房省钱。

真想等的，也不用担心等久了LPR利率上涨。整体的货币宽松趋势还将持续，就算真要收紧楼市，也没必要通过上调房贷利率来实现，各种调控政策更加直接有效。