听说过楼面价吗？楼面价和房价究竟有什么关系？

很多打算买房的人都觉得现在衢州房价比较高，生怕自己买了之后衢州楼市崩盘，房价下跌。于是买房的时候，购房者都有自己的一杆秤那就是我打算买的房子究竟值不值得。

在房价成本中，楼面价就是其中一部分重要因素。

那么我们先搞清楚什么是楼面价？

楼面价和房价之间有什么关系呢？

楼面价是指土地价格除以该土地的允许建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面价＝土地总价÷规划建筑面积；规划建筑面积＝土地面积×容积率。

例如最近成交的双港街道百家塘公寓式安置点地块，拍卖的土地面积为11950平方米，容积率为1.5，最后成交价为3190万元。

楼面地价=31900000/（11950*1.5）=1777.8元/平方米。

再例如衢州中心区04单元C-09储备土地（建工·丁香里），拍卖的土地面积为16318平方米，容积率为1.45，最后成交价为25520万元。

楼面地价=255200000/（16318*1.45）=11128元/平方米。

一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格＋建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

同时房价的确定由多种因素构成的，也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素。

据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右。而这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

例如碧桂园德信·时代悦城0元/平方米[柯城]碧桂园德信·时代悦城0套在售项目，开盘均价为11000元/㎡，楼面价为3731元/㎡和3828元/㎡（碧桂园、德信两宗地块联合开发），土地成本仅仅占到开发成本的33.9%和34.8%。

【碧桂园德信·时代悦城0元/平方米[柯城]碧桂园德信·时代悦城0套在售效果图】

再例如祥生·悦海棠项目，开盘售价为18500元/㎡，但是楼面价却高达11800.5元/㎡，土地成本占到开发成本的63.8%。

楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，销售价格的参考，更多的是随行就市。有人给出了大概的算法，楼面价格乘以2，也有人说是楼面价加7000元/㎡，但这都是大概的估算，会随着时间的推移变得没有规律。

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了，因为商品房的最终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。

楼面价低房价不一定低！

2016年4月29日，碧桂园德信·衢州公馆0元/平方米[柯城]碧桂园德信·衢州公馆0套在售项目地块成交，成交楼面价4781元/㎡，刷新当时衢州宅地楼面价。首期开盘价为12000元/㎡。

但到了2017年4月18日，祥生·观棠府项目地块成交，成交楼面价11342.5元/㎡，楼面价翻了两倍还多。区域内的房价直接飙升至了17500元/㎡。

衢州公馆项目正是如此，依靠拿地成本较低而项目开发周期较长，土地价值随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价就对应的拉高了，赚的可谓是盆满钵满。

最终房价如何要看整个衢州房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他配建项目（幼儿园、安置房、酒店、社区中心、道路等等）成本。

例如云澜府云澜府24200元/平方米4.02分白云南大道288号（白云南大道与九华中大道交汇处）400-176-0760 转 715928项目，包含了酒店、公园、道路等配建，实际楼面价极其不符合，并没有参考意义。

【云澜府云澜府24200元/平方米4.02分白云南大道288号（白云南大道与九华中大道交汇处）400-176-0760 转 715928效果图】

因此关于房价和楼面价之间的关系，要通过具体的地块建设要求以及周边参考价格来综合分析，才会得出最终售价范围是多少！