[摘要] 厦门楼市已经涨到需要需要调控了吗？
近期，厦门率先发布《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》（公示稿），规划中明确：
1、未来五年，厦门将新增住房供应总量约38万套（商品房12万套）。
2、要保持住房价格总体平稳，新增商品住宅年度价格涨幅不能超过5%。
我国楼市向来是典型的政策市，所以买房一定要关注政府长期规划，尤其是住房五年规划，当中极有可能隐藏着接下来楼市的财富密码。此外，这也是率先落实“十四五”房住不炒至住房五年发展规划中的城市，极有可能引领接下来楼市发展的风向。
此次厦门的公示稿中，增加住宅供应很好理解，但厦门楼市已经涨到需要需要调控了吗？
要知道，楼市限涨往往出现在行情非常火热的城市，而厦门自2017年调控以来，楼市一直不温不火，涨幅从未高过5%，厦门政府此举意欲何为？是楼市行情已经悄悄启动？还是官方有意刺激？
先来看看厦门今年的楼市行情，10月厦门新房成交量再创新高，这是自2017年4月后3年内出现的单月新高
根据中原房产的数据来看，1-10月，即使在疫情的影响下，厦门整体市场表现非常亮眼，新房市场量价齐升。一手住宅成交总量达15938套，同比上涨51%；销售金额709.5亿元，同比上涨8%。
并且，根据11月16日国家统计局数据来看，二手房市场也开始反跌为升，二手均价环比上涨0.4%，同比上涨4.2%
厦门的楼市确实有开始启动的趋势，新房市场非常火热，成交均价同比增幅已经达到8%，二手市场也开始出现松动
此刻厦门政府发布限涨政策，极有可能是出于今年“房住不炒”的压力，主动为市场降降火。
如果当真政策落地，限涨5%是什么概念呢？对厦门的楼市有何影响？
如果当真能将年度价格涨幅控在5%以内，那就意味着，厦门的未来五年新房房价净涨幅的上限为27.6%。以过去5年厦门涨幅62.5%来算，也就是说未来5年涨幅只能有过去5年涨幅的44%，投资大打折扣。
五年房价涨27.6%，除去利息等税费，这意味着未来厦门的投资率可能连部分理财产品都跑不赢。
如果此项政策真的能够落实并实施，厦门显然是不值得投资。但关键在于，这项政策有可行性吗？政策落实的可能性有多大？一手限价真的能够影响未来厦门整体楼市吗？
厦门并非是采取限涨政策的个城市，早在去年年底，深圳住建局为了打击小区业主哄抬房价，就曾设置了5%年涨幅的一个投诉门槛。
但深圳针对的是二手市场的房价涨幅，二手市场完全是个人对个人的市场行为，政府很难干预，所以只能提供举报渠道参与监管，非常被动，最终也是收效甚微，去年至今深圳的房价依旧在猛涨！
今年3月，东莞发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，也有限涨规定：房企在取得预售许可证或现售备案证书180天后，可以调整未售房屋价格，但是涨幅不能超过5%。
简单来说，就是对已经拿到预售证6个月的项目，后期推出的楼盘房价可以有5%幅度内的上涨。这样的调控政策，完全就是意思一下，对新房限涨都不到位，最终的结果大家也知道，东莞一路涨到现在。
本次厦门也是限涨5%，但与深圳、东莞的举措又有极大的差异。厦门限制的一手市场的房价涨幅，而一手市场政府本身就享受的定价权，政策落实的可行性极高。
与此同时，厦门政府还计划增加土地供应量。过去五年，厦门住宅供应面积为628万平方米，而接下来五年，厦门住宅供应规划已经达到1300万平方米，几乎是过去五年的两倍。
倘若未来政策真的能够严格实施，在每年5%涨幅的限制之下，厦门新房价格走势会非常平稳。市场还有双倍的土地供应，新房价格涨幅控制+新房供应多，对二手市场的打击是致命的，厦门未来五年楼市会非常健康。
那为什么这个点要对厦门动刀呢？
厦门作为房价第四高的城市，已经超越一线广州，房价真的不低了。但更为致命的是，经济基本面没有跟上，GDP在省内都仅仅只能排在老三，更不用说在了，一直给大家的印象就是旅游城市。
仅凭着环境与气候，支撑着第四高房价，厦门的楼市缺乏着一定说服力，确实存在着一些水分，需要回调。
厦门的楼市到底凭借着什么，一步一步达到今天这样的一个水平的呢？
1、首先不得不提，厦门环境确实优美，居住属性稀缺，并且还有所有房价高城市的通病，就是土地狭小，供地紧张。
厦门总面积也仅仅只有1700.61平方公里，只有隔壁泉州市的六分之一，并且整个市区资源都集中在岛内，岛内吸引着全市近半的人口，但面积只有158平方公里，所谓丝毫不过分。
气候优质，又能市区望海的地方真的不多。凭借着优质的气候与卓越的景观，厦门完全有实力吸引有产者在此处购置旅居养老地产。
与此同时，岛内的土地资源又十分有限，供需紧张势必会助推房价上涨，厦门的房价如此高，也就不意外了。
2、厦门的政策倾斜并不少。虽然不少人说，厦门在福建省内尴尬，既没有福州的省会位置，也没有泉州的经济发达，根本无法般配这样的房价水平。
但厦门的政策倾斜力度不比福州低，作为计划单列市、副省级城市与经济特区，即使厦门的经济在省内排名第三，但厦门的财政收入远远高于泉州市，是省内的。
财政收入意味着什么？意味着厦门政府手中有钱，厦门生活等各项配套资源，不输福州。基建建设不要比泉州优越领先太多，再加上适宜的环境，厦门的吸引力远高于省内其他城市。即使泉州老板有钱，但也大多拿着钱来到厦门，甚至有传言说泉州人撑起来厦门楼市的一半。
3、此外厦门楼市还有一派重要支撑，就是福建有钱人。要知道福建的民富程度非常高。2020年，胡润排行榜中，闽商以99位排名排在第四，而福建人本身思想是比较传统的，落叶归根的观念下，厦门就是所有福建有钱人的选择。
厦门的楼市支撑力是有的，凭着优质的景观与稀缺的供应，厦门楼市的底不会太低。但是如今，厦门楼市二手均价已经去到五万，厦门吃着环境的优势，楼市还能走多远？
此刻，厦门还在积极调整，未来新的调控政策落地，厦门的未来会愈发健康。
此刻，就是厦门刚需入手的时机！
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