[摘要] 猝不及防，12月第一天，西安住建局连夜发布新政。
猝不及防，12月天，西安住建局连夜发布新政。
新政包括加强预售管理，资金监管，加强房价调控等多方面，其中影响的是，二套房商贷首付上涨。
举个例子：我如果说现在住房面积94平，想置换150平大户型，首付之前政策走为40%，现在首付至少需要60%，如果说按照单价1.6万计算，首付增加了48万（相当于一套刚需首付了）！
再举个例子，如果你现在有商业贷款未结清，再次商贷首付至少也是60%。
具体变化如下
调整购买第二套住房的商业贷款首付比例。经陕西省市场利率定价自律机制研究协商确定：
1. 在我市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：
购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。
2. 在我市已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：
购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。
3. 在我市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭
购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。
4. 在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。
此外，还调整公积金贷款首付比例。
对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的：购房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于50%；购房面积在144平方米以上的，首付比例不低于55%。
政策解读
①会对哪些人群产生影响？
此次新政主要还是为了保障和支持自住需求，对刚需客群基本没有什么影响；针对二套房改善客群来说，如果是置换，卖掉现有房子再买进，名下还是一套房，影响也不大，但如果是小户型换大户型，名下有房的再改客群，首付比例提升后则影响。
①政策对楼市影响？
A/保护了刚性需求客群，而对于改善型的客群，也是针对不同面积有不同的升级调控。
B/对开发商冲击较大，特别是现在开发商的产品大多都调整成以大平层为主，受政策的影响，需求一定会减少。也提高了开发商拿预售证的标准，那开发商的供应节点就会拖后;
C/政策还是属于治标不治本，就是直接把需求卡死，把市场整体稳住。
西安为何出手？西安房价连涨55个月
11月16日，国家统计局发布2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2020年10月西安房价呈现新房、二手房双涨的情况。
国家统计局发布2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
西安房价涨声不断！已经连续55个月环比指数上涨！同2015年对比房价涨幅80.1%，为涨幅，远高于排名第二徐州6.8个百分点（徐州涨幅73.3%）。
值得注意的是，据相关数据显示，自2016年3月到2020年1月，西安新房房价环比连续上涨了47个月。而今年2月由于疫情影响商品房暂停交易，西安房价显示零涨幅。3-10月的房价连续上涨，西安新房已上涨了整整4年零7个月。
为了控制预期，让房价回归稳定，深入落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保障支持自住需求，促进西安房地产市场平稳健康发展。西安发布今日新政看来也是有理有据。
政策原文如下
市建发〔2020〕143号
各区县人民政府，各开发区管委会，市级相关部门：为深入贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位精神，保障支持自住需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府审定同意，现将有关事项通知如下：
一、加强商品房预售管理
全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。
二、发挥差别化信贷调节作用
（一）调整购买第二套住房的商业贷款首付比例。经陕西省市场利率定价自律机制研究协商确定：
1. 在我市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。
2. 在我市已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。
3. 在我市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。
4. 在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。
（二）调整公积金贷款首付比例。对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的：购房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于50%；购房面积在144平方米以上的，首付比例不低于55%。
（一）加快互联网＋监管建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式获取经开发企业确认的购房款交存信息，自行选择监管银行的营业网点交存购房款至监管账户。
（二）负责住房贷款的商业银行应将贷款资金全额划转至预售资金监管账户，严禁私自留存或划转至开发企业其他账户。
（三）各级住建部门要建立预售资金监管银行的信用管理体系，对于存在配合挪用资金等违规行为的商业银行，在一定期限内暂停在我市开展预售资金监管业务。
（四）辖区住建部门要根据商品房开发项目施工计划，区分主体结构封顶、竣工验收、不动产首次登记等节点，严格按照工程建设进度核拨预售资金，保障项目如期建设，防范项目建设风险。
四、加强房地产调控统筹管理
各区县、开发区（含西咸新区）要落实属地主体责任，加强管辖区域房地产市场运行态势的监测和房价调控，加强供需调节，完善住房供给体系，多措并举稳地价、稳房价、稳预期，坚决遏制房价过快上涨。未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。
本通知自发布之日起实施，我市原有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
西安市住房和城乡建设局
西安市金融工作局
西安住房公积金管理中心
西安市自然资源和规划局
2020年11月30日
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