[摘要] 新政来了 杭州土地试水竞品质再竞价 新房先验收后销售 9月出让
杭州第二批集中出让宅地正式公示：31宗地块共计2873亩，将于9月7日-8日出让。其中，9月8日出让的10宗宅地全部为“竞品质”地块。
伴随土地挂牌，新政同时揭晓，从报名方式、竞价规则，再到配建模式都有了全新的变化，新政不仅是土地层面的，也直接关系到未来的新房市场：
1、从土地端启动品质保障：十宗宅地率先试水，告别单纯价高者得，先竞“品质方案”，获得资格后进入竞地价程序。且通过先验收后现房销售的形式确保方案落实。
2、提高报名门槛：取消预公告，暂停单宗地5000万勾地模式；直接发布挂牌公告，采用保证金模式报名，第二批宅地保证金普遍为20%，而杭腾未来社区地块保证金需30%；
继北京、成都、苏州等城市纷纷公布“竞品质”细则后，杭州则是在此次第二批集中供地中直接开始试水“竞品质”。
根据挂牌公告，此次十宗试点地块为“审资格、竞品质、竞地价”，流程基本为：
1、审资格。申请人须按照竞买报名资格申请须知要求，递交申请文件，并向指定账户足额交纳“竞品质”阶段竞买保证金。
2、竞品质。杭州市城乡建设委员会组织竞买报名资格评审，确定取得竞买报名资格的竞买申请人，以取得竞买报名资格的竞买申请人中建设品质评分者所投报的各项指标作为地块建设品质标准，并作为地块竞得后的建设、验收、移交、保修标准。
3、竞地价。报名须取得杭州市城乡建设委员会核发的《竞买报名资格确认书》后，方可提交竞买申请进入竞地价程序。设定土地上限价格，当竞买报价达到土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上投报无偿移交保障性租赁住房面积程序。
除了加入“竞品质”给楼盘品质上保险之外，“竞品质”地块的后续要求也更加苛刻。
挂牌公告中明确，“受让人必须严格按照土地出让合同、商品住宅建设监管协议规定的条件进行开发建设，地块所建商品住房须取得《居住区配套设施建设合同履约确认书》、办理不动产登记，并领取《商品住宅建设监管协议核验意见书》，方可申请办理商品房现房销售备案。”
也就是说，竞品质地块需“现房销售”已成定局，且为了保证品质，还需要品质核验之后，才能办理现房销售备案。基本堵死了开发商快周转的打法，让房企静下心来打造产品，也让购房者对品质更为放心。
贰 取消预公告，暂停勾地政策
本次杭州第二批宅地集中公告，政府跳过预公告，直接发布挂牌公告。
换言之，杭州暂停了上限5000万的勾地保证金政策，而是直接发布挂牌公告，保证金普遍为总起价的20%。
本批次31宗挂牌地块，仅余杭区杭腾未来社区地块保证金高达30%，其余地块保证金均为总起价的20%。
勾地金与保证金差别有多大？
以本次需要缴纳保证金的杭腾未来社区地块为例，总起价高达930626万元，房企参拍保证金为279188万元，为总起价的30%。若放在此前的勾地政策下，房企参拍该地块仅需缴纳勾地金5000万元。
中间的差值高达27.4亿元。
此前在22个试点城市中，杭州勾地政策较为特殊。无论地价多高，房企可选择缴纳不超过5000万元的“勾地金”，就能获得一宗地块的参拍资格，相比其他城市动则土地款20%的保证金，所需占用资金要少得多。这也是杭州首批集中供地时，一家房企一口气报几十宗地块的原因所在。
此次杭州取消预公告，暂停勾地政策后，房企参拍资金门槛将大幅提高，房企参与竞价的地块数量将大大减少，以此减缓土拍的竞争激烈程度。
叁 取消竞自持，调整为政策性租赁住房
近一年以来，杭州自持项目开始陆续交付，由于自持租赁房源较多，业主与开发商矛盾不断，长租客与业主争夺小区资源的问题也日益严峻。
政府显然已经注意到了这一问题，在第二批集中供地中，调整了竞价规则，即：地块到达封顶价后，取消竞自持，调整为竞无偿移交政策性租赁住房，这些无偿移交的政策性租赁住房由住房保障部门负责接收，并做好租赁管理。
肆 封顶溢价由30%改为20%
封顶溢价或再次降低。
从本次挂牌地块来看，起始楼面价有所提升，根据目前板块标杆楼面价推算，本批地块封顶溢价率降为20%。
以萧山市北单元地块为例，两宗地块起价21667元/㎡，较2020年以来该板块内地块起价20000元/㎡，上涨8%左右；此前该板块内实施限地价以来的标杆地价（同时也是多宗地块封顶地价）25982元/㎡，本批市北板块地价溢价20%与此相当。
因此，我们推断，溢价或由30%改为20%。
自今年下半年以来，金融货币政策的宽松程度骤然收紧，“三道红线”试点房企再遭监管，加之土地新政施行，杭州土地市场格局会有何变化？我们拭目以待。
杭州第二批集中挂牌宅地
(浙报传媒地产研究院)
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