[摘要] 杭州土拍率先引领“回暖”潮？
限价上浮、溢价率下调、好地扎堆、勾地重启……
相比“二拍”的冷清，杭州第三批集中供地的大幅回暖，可以说完全在意料之中。
但没想到的是，居然有这么热。
截至发稿前，已结束竞价的主城20宗宅地（含1宗租赁用地），17宗拼至封顶，触发线下摇号程序，包括笕桥、丁桥、牛田、桥西、铁路北、庆隆、滨江、文晖等。
其中文晖和桥西，预报价阶段直接封顶。高门槛的华丰造纸厂，也意外封顶。
未封顶地块只有3宗，全是“特殊”地块。比如，四堡七堡租赁用地、运河新城商住地，及小和山停车场上盖物业。
线下摇号明天举行，由杭州市国立公证处摇号并公示。
此次房企拿地热情之高，足可见之前（除了真缺钱）不是不想拿地，而是实在拿不动。
“拿地打新”规则下，没有了公租、自持，也没有了竞品质、现房销售，利润空间得到释放，房企积极性迅速回升，说明仍十分看好未来的杭州新房市场。
政策暖风频吹，杭州土拍的率先升温，会引领楼市的回暖潮吗？
桥西小河油库宅地
预报价直接封顶，转线下摇号
没有丝毫意外，小河油库宅地荣膺本轮竞争“最激烈”之一。
此前杭州第三批集中供地预告不久，网上就流传着一份勾地详情图。小河油库宅地热度，意向房企多达10家。到了最近，网传报名房企又增加到了近20家。
名单包括绿城、滨江、金地、招商等，其中打造江南里、运河宸园的绿城，呼声。
地块楼面起价31128元/㎡，预报价阶段（9点40正式竞价前），11轮出价直接封顶135505万元（溢价约9.72%），触发线下摇号程序。
也就是说，桥西花落谁家，房企也要和购房者一样，拼摇号运气了（明天摇号）。
不过，无论谁拿地，都再次证明了桥西的魅力。
桥西的上一次推地，还要追溯到2015年的金地大运河府。自此之后，桥西就进入断供状态，板块改善群体，苦等久矣。
而本次推出的宅地，是桥西最后一宗宅地。
东侧紧邻大运河，享有稀缺一线河景。容积率1.7，虽不能打造合院，但洋房等低密产品，还是游刃有余的。
限价51440元/㎡，对比运河宸园（网签78346元/㎡），也有可观倒挂。
周边配套也相当丰富，1公里内有天阳D32时尚街、小河直街历史文化街区、远洋乐堤港大悦城等。500米范围内，还有两所幼儿园和一所小学。
遗憾的是，离地铁差不多1公里，但在饥渴的改善面前，这都不是事。
文晖单元宅地
自本月中，锦尚和品府最后一批房源摇号后，文晖新房陷入短时断供。
众所期待的嘉里城住宅，最快也得明年上市。而就在此时，文晖又一宅地上市解渴。
这宗地块（49号地块），位于嘉里城东面，距离地铁5号线杭氧站，直线约300余米，属于纯正地铁商业盘。
综合条件、市场环境双双占优的情况下，早在正式出让前夕，已不乏预言者断言将进入摇号比拼。
果不其然，预报价阶段，4轮出价溢价率已经封顶，速度比小河油库还要快，可见房企拿地热情之巨。
只是，地铁体量不大，占地面积仅18285㎡，容积率2.6，可建面积47541㎡。
然而，该地块起拍楼面价31058元/㎡，封顶楼面价34003元/㎡，较去年7月滨江拿下的锦尚和品府（楼面价35971元/㎡），地价上便宜了近2000元一平。
而限价依然维持在51700元/㎡，若一如预期能实现快速去化，于房企们而言，获利空间不小。
申花供应告急
庆隆小河宅地27轮封顶
整个申花，目前仅天珏华庭，还剩少量房源。
但板块改善需求，非常庞大。上周推出最后95套房源的滨融府，触发社保排序，有房户需顶格社保191个月
申花供应告急，这次推出的宅地，可解燃眉之急。
地块就在金茂悦南侧，东北侧一路之隔是在建的古翠隐秀，2公里内有城西银泰和大悦城两大综合体。
北侧是一条庆隆河，南侧则贴着主干道余杭塘路，相对会有比较大的噪音影响。另外，直线距地铁站有1公里，步行通达性会稍弱。
地块不规整，体量也不大。
出让面积41381㎡，容积率2.2，地上可建筑体量约9.1万㎡，起价31535元/㎡，限价5万5。
手边买房数据显示，首开杭州金茂府的二手网签价一度突破9万，即便如今行情下行，对比新房仍有不错溢价。哪怕隔壁的金茂悦，二手房网签价也突破过7万。
古翠隐秀尚未交付，价格还有待验证，但想必也不会低。
这宗宅地的入市，无疑将为申花板块注入新的活力。结果说明一切，经27轮竞价达到封顶报价315089万元，触发线下摇号程序。
华丰造纸厂
2宅1综合体悉数封顶
本轮土拍哪个区最出彩？那一定是拱墅区，12宗宅地足足占了三分之一多（共35宗）。
而拱墅区的重头戏，无疑是华丰造纸厂区块。
首先是地段好。处于申花和桥西之间，和睦路、萍水路、莫干山路、和湖州街的围合区域内。
这一带配套相当丰富。周边2公里内，有蓝钻天成、城西银泰、大悦城、天阳D32时尚街区，远洋乐堤港、小河直街等商业体。
东侧紧邻西塘河，河两侧有一个集文化、体育、美食、休闲于一体，由西塘河公园、西塘河台湾美食街、城北文体中心、运河大剧院、运河体育馆等组成的运河中央公园。
其次是规模大。本次共有3宗地块（2宅1商住）推出，总出让面积283812㎡（约425.7亩），碾压各路TOD地块。
地上体量高达80余万㎡，去掉商业商务部分，估计可新增5000多套住宅供应。
第三规划高规格。其中的杭储45号地块，是正宗的地铁上盖物业。出让面积约16.28万㎡，容积率3，起始总价85.8亿元，“”地铁和睦站（5号线、10号线换乘）。
按规划，区块内将打造一座约150米高的地铁上盖综合体；沿莫干山路主要商业空间以空中连廊连接，并与地铁站点结合……
参照申花和桥西的热度，限价4.62万的华丰造纸厂，无疑又是一个必摇红盘。
最终，2宗纯宅地双双封顶摇号。综合体地块因为门槛高、设计条件复杂，房企报价比较谨慎。52出价后，溢价率仅5.94%。
但经过78轮漫长报价，最终还是进入封顶摇号，总价94.3亿元，楼面价19400元/㎡。
滨江区西兴、襄七房封顶
不是滨江区核心宅地又如何，开发商照样争夺激烈。
襄七房宅地经过35轮报价，达至封顶（377834万元），楼面价33380元/㎡；西兴宅地经过30轮报价，达至封顶（324110万元），楼面价33252元/㎡。
客观地说，在滨江区范围内，这2宗宅地都算不上很出色，甚至有明显缺点。
比如西兴单元宅地，东、南、北三侧，被老小区春波南苑、春波西苑包围。仅西侧，面临主干道江晖路和互联网小镇。
地块体量又小，面积38988㎡，可建筑体量约9.36万㎡。
不过直线距地铁 1号线西兴站约 700 米，直线距地铁5号线江晖路站约 800 米，离东方郡（网签56595元/㎡）直线不到800米。
至于襄七房宅地，就在保利天汇南侧，中间隔着一条滨康路和一个在建安置房。出让面积45277㎡，容积率2.5，可建筑体量约11.32万㎡。
一次性梭哈的天汇，中签率26.62%。还有地铁口、自带商业等优势。
对于购房者来说，这块地还是老问题——倒挂模糊。小区南岸晶都，成交价集中在3-4万。云宸至今未有网签，天汇明年又存在投资客抛售的可能性。
但对开发商来说，楼面价3万+，限价5.15万的设定，仍有搏一把的空间。
上城区4宗宅地
3宗拼至封顶，明日线下摇号
此番，新上城区共推出4宗涉宅用地（含1宗租赁用地）。
勾地阶段热度的，是艮北牛田单元宅地，据悉，共有5家房企参与。然而，直至开拍前一天中午，尚无一轮出价。
今早开拍后10，房企出价一度十分谨慎，直到9点33分起，报价果断、飞速，38轮出价后溢价率封顶，经现场询问最终转至线下摇号。
牛田地块体量为四宗地“之最”，出让面积67913元/㎡，容积率2.2，可建面积多达149408.6㎡（含1104.57㎡公租房）。
地块距离钱江新城2.0，仅隔着条钱塘快速路，到地铁1号线七堡站、9号线一期（在建）六堡站，直线不过七八百米。
今年1月15日，绿城&地铁拿下潮听明月地块时，楼面价高达30045元/㎡，另有4%自持。而今天拍卖的牛田地块，封顶楼面价不过28646元/㎡。
不仅如此，限价也较潮听明月，高出2000元/㎡。
利润空间大了、同期又无竞品相争，外加还有上万元的房价倒挂（杨柳郡近期二手房成交价在5万5上下），自然备受房企青睐。
同样限价上调的，还有丁桥地块，精装限价上涨1400元/㎡。
地块位于招商德信花芸春境府与地铁绿城沐春明月之间，到地铁3号线（在建）桃花湖公园站、龙湖丁桥天街，距离都很近。
综合条件占优、同期竞品又少，最终8轮报价溢价率直接封顶，明日线下公开摇号。
限价未有变化的，是开拍的笕桥宅地，精装限价仍是42640元/㎡。但楼面价却从二次供地时的25169元/㎡，降至23129元/㎡，下调了2040元/㎡。
上城区集中供地中，笕桥地块综合热度一般，起初报价也十分缓慢，不曾想，21轮出价后，溢价率仍封顶，进度条甚至比综合热度的艮北地块，还要快。
最终谁能有幸摘得，还得看明天线下摇号结果。
铁路北相邻宅地
除拱宸桥单元地块外，勾地阶段热度的，要数铁路北两宗相邻宅地。据悉，有8家房企报名。
开拍前，两宗地块已有多轮出价，正式出价后，不过一两，溢价率直接封顶，转而进入明天线下摇号。
其中，05地块出让面积43516㎡，容积率2.3，可建面积100086.8㎡；08地块出让面积35778㎡，容积率2.5，可建面积89445㎡，两宗地块均需配建5%公租房。
05地块起拍楼面价19314元/㎡、封顶楼面价21212元/㎡；08地块起拍楼面价19301元/㎡、封顶楼面价21202元/㎡，地价上相差不大。
铁路北还是杭州第三批集中供地中，为数不多限价未有上调的板块，精装限价仍是36000元/㎡。
房企们激烈争夺，原因不外乎两点：，利润空间增加。
相比星创2020年拿下的晶晖府、晶悦府，封顶楼面价降了1400多元/㎡。算上自持成本，拿地成本更低。
第二，安全系数高。铁路北板块内已无新房可售，周边次新二手房如上塘宸章等，跟新房的倒挂高达1万5一平上下，有足够的安全垫支撑未来去化。
另一宗冠有“铁路北”三字的地块，更准确的位置叫杭钢桃源板块。
这是一宗商住地，出让面积34172㎡，容积率2.3，可建面积78595.6㎡。与铁路北两宗相邻地块，相隔虽不远，可精装限价、市场热度略逊一筹。
但这块限价34000元/㎡的商住地，依然畅销，15轮报价后，溢价率拼至封顶，与另两宗铁路北地块一样，双双进入明天的公证摇号。
运河新城“冷热交替”
一宗底价成交，一宗比拼摇号
运河新城这两年一直是拱墅区的香饽饽。这不，今天又有两宗涉宅用地上了拍卖台。
47号地块位于上塘高架以南、运河湾综合体以东，是杭州第三批集中供地中，单宗体量第二大地块，占地面积169785㎡，仅次于杭腾未来社区（占地面积181038㎡）。
这是一宗商住地，容积率2.14。其中住宅面积约18.9万㎡，占比约52.3%；商业约17.2万㎡，占比约47.5%，还需配建1所9班幼儿园和水运集散中心等。
不同之处在于，限价较上塘高架以北地块，涨了2000元/㎡。
但由于地块体量庞大、设计要求复杂、外加地价高昂（起拍价543803万），最终结果如坊间所传，一轮报价便被杭州运河集团投资发展有限公司低价拿下，楼面价14976元/㎡。
这也是楼市惯例，大多类似地块均为定向出让，拿地方拿地后再选择适合房企一块开发。
另一宗运河新城地块（46号地块），并不在热门的运河新城核心区，而是在保利潮和阅江台轩以北，碧桂园金科尚合府斜对角。
地块不大，占地面积26684㎡，容积率2.0，可建面积53368㎡。起拍楼面价16032元/㎡、封顶楼面价17625元/㎡。
今年1月15日，保利以22040元/㎡、外加5%自持拿下潮和阅江台轩，精装限价3万3。
但今天出让的47号地块，精装限价29500元/㎡，较保利项目便宜了3500元/㎡。
参考潮和阅江台轩前期摇号，限价更便宜的47号地块，去化相对不愁，就看房企们对利润率的考核究竟要多少。
果不其然，16轮出价后，溢价率拍至封顶，同样进入明天的线下摇号。
上午的土地争夺战就此结束，下午2点，萧山、余杭、富阳、临安四区拍地继续。相关地块情况，详见下表。
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