对于未来10年中国房地产将发生哪些变化？有很多种观点和预测，但大多很空洞。
但在最近一期的《聊一波》栏目中黄奇帆只用半，就聊透了中国地产40年以及未来10年新格局，观点鲜明、逻辑缜密、犀利有力、直抵七寸，很有战略深感。
比如，现在的房企困境既不是政府调控过头造成，也不是房产商自作孽造成，黄老更多认为是中国房地产行业自身也到了十大拐点新阶段。
又比如不要担心这一次地产阵痛会怎么样，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步“必然的拐点”。像重组问题开发商，是中国地产“软着陆”一个重要杀手锏。
原重庆市市长：黄奇帆
房企困境如何破？后市如何？房地产未来在哪里？整个谈话内容概况起来有六个部分，而每个内容都是当下大家最关心的：
今天，小编就带大家来听听真正的大家是怎样认为的！看完之后，你一定会和小编一样醍醐灌顶、豁然开朗！
01
房地产为何能40年爆发？
改革开放来，中国房地产，为何能狂奔40年“轰轰烈烈”地发展？黄老认为这主要取决于1980年前后中国房地产城市化需求的极度饥渴。
整体讲，八十年代中国城市化改革，制度化的松动和市场需求极度饥渴这三个因素叠加在一起，就形成了中国房地产爆炸性的发展。
首先，1980年中国1.8亿城市居民的人均住房只有5平方米，到了2020年是50平米。5平方米和现在人均50平方米对比，就能看到那个时候住房需求极度的饥饿状态。
其次，1980年改革开放一开始，就释放了城市化的机制。土地承包责任制释放农村劳动力，户籍制度的放开加大了农村居民的落户城镇；市场经济化之后城市有了土地批租，有了房产商。老百姓有了自己拥有产权的家庭居住的房子，之后按揭贷款也出来了。
其三，政府成立了像上海浦东这样的投融资平台，接着国家又开设开发区，每个开发区就是一个经济发展的增长极，这都是城市化运动的推动力。
各项政策一松动，就把前面饿得扁扁的肚子一下子就撑开了。
这一爆发是什么概念呢？
所以大体上2017年17亿就打住了，后面三年没有再涨。这是波澜壮阔的中国过去30年、40年房地产发展的情况。
02
当下房地产处于十大拐点
黄老认为在眼下，中国房地产市场进入了新阶段，关键的10个指标都出现了拐点：
、总人口减少：即再过40年，中国人口不会再继续上演过去“4个亿变14亿”，大家基本上认为14亿人是人口天花板，总之人口在减少。
第二、中国的城市化率已经到了65%：但是中国的65%相当于欧美75%，再增长也就增加5、6个点空间。
第三、中国的老龄化在加深：去年已经到21%，预计2035年会到30%以上，老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来。
第四、已有库存：到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个较大的库存。
第五、人均住房面积：整个中国城市人均住房面积2000年后达到了50平方米，全世界发达国家人均50就是天花板。
第六、年度房地产建设量：2000年是1亿平方米，2010年10亿，到了2016、2017年17亿， 20年翻了四番，17亿什么概念？中国造了全世界的一半！那是因为过去30年有这个需求，扩张到了人均50平还这么造，你想泡沫化需求都泡不出来。
第七 、中国的土地价格和房产的价格20年翻了四番：土价房价已处于高位，接一下也不会出现连翻几翻的情况了。
第八、旧改基本完成：大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了；
第九、城市配套建设基本完成：像城市基础性大型配套，如高校、医院建设等也到头了。
第十、中国的房地产商高负债率：目前大部分负债率已到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。
以上这十点足以表明房地产的新阶段、新常态要出现了。
03
新常态下房地产5大调整
黄老认为：今后5年10年，中国房产商运行方式的新常态会出现五大调整。
、房地产商负债率会下降：一旦需求没有了，房地产商就会进入到一个新常态，负债率会从90%下降到80%、70%、50%甚至40%。
第二，高价买地、大楼盘造房这种状态会收敛，会根据市场实际需求进行结构性开发。
第三，房地产乱搞多元化的风气会收敛：术业有专攻，像房地产公司又搞商业、又搞工业、还搞制造业的多元化情况会收敛。
第四，中国房地产商数量会减少：优胜劣汰后，中国房产商将从现在9万家减少到1万家左右。
第五，商品房、租赁住房综合开发：房产商告别大周转，由原来的纯商品房开发转变为商品房、租赁住房综合开发。
这五大变化会是今后房地产常态的经营状态！所以你一点不要担心这一次的房地产阵痛会怎么样，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步“必然的拐点”。
拐点过后是良性循环的开始，这个开始不仅仅是靠政府约束，而是以环境土壤为导向的。
04
拐点后房价不会大跌
黄老认为这个拐点是指：房价和地价不会像过去20年翻几番，以后十年可能也会往上涨，但是每年涨幅低于GDP增长。
房产总有折旧，如果我们有550亿平方米，55年时间每年折旧2%或者1.5%，每年差不多折旧就是10亿平方米，形成一个可循环的状态，这个平衡就形成了一个新常态。
05
房地产的支柱地位不会动摇
黄老明确表示： 房地产是支柱产业，必须要稳住。
，房地产是支柱产业，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要稳定。
第二，中国老百姓的财富60%是房产，房地产也是民生产业，也应该稳定。
第四，房地产是龙头行业，关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的销售产品、消费品。
我们政府之所以采取五个限制措施，就是控制房地产的炒作，避免大起大落、追求稳定。
06
房企债务问题如何化解
黄老认为房地产行业牵连过多，如果简单让他破产，就会造成社会震荡，而使得它软着陆就要用重组的办法。
重组是一切危机中重要的软着陆的一种方法。具体有5种措施：
、大型的房产商自我重组、断臂自救。
第二、优势的房产商去收购、兼并、重组出问题的房产商。
第三、国有资本运营公司入股成为战略投资者，入股到那些优势房产商去收购兼并，他只要一介入，会在社会上产生巨大的影响力和信心。
第四、地方政府可根据现在的市场行情从开发商手里回购土地，回购以后这个资金封闭运行，就用来还债，也是一种重组。
最后黄老认为在新的拐点下，其实用不着担心，房地产也好、政府的政策也好，都会随着地产新形势进入良性循环状态！
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