导读：近期，恒大、泰禾、奥园等开发商陷入经营危机，很可能未按照约定期限交付房屋！购房者可以行使解除权解除与开发商签订的《商品房预售合同》，在按揭贷款买房情况下，与银行签署的借款合同、抵押合同如何处理，人民法院的案例给出了答案，值得参考！
“按揭”这一词原是地方方言，多见于中国的港、澳、台地区，80年代末以来开始在大陆地区流传，按揭贷款购房具有房地产抵押及分期还款两层含义：
指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买房产，并以其所购房产为抵押物，作为偿还贷款的担保，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。
对于大部分购房者来说，采用按揭方式购房无疑是一种非常不错的选择，可以用较少的资金买入并使用房产，获得房产价格上涨所带来的，如果按首付三成来算，按揭购房可以看作是一种加了三倍杠杆的投资。
面对房价持续上涨，很多人后悔当初为啥不多买几套房。正常情况下，按揭贷款由购房者按月偿还给银行，但如果开发商违约（交房、房屋质量不合格等），购房合同解除，那么按揭贷款谁来偿还？
相信很多法律专业人士会侃侃而谈，基于合同相对性，购房者作为借款人应当承担还款责任，购房合同解除后，开发商应将购房款退回给购房者，购房者再还给银行，这是一个“三角债”。
那么，司法实践中，法官真是这样处理的吗？我们今天通过人民法院的一个再审案例来一探究竟。
案情简介
2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以1.4亿元的价格购买越州公司开发的商业用房，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付7000万元，剩余7000万元按揭贷款。
王忠诚于2015年5月向越州公司支付7000万元，建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7000万元。
后因越州公司交房，《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已在另案中被法院判决解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。
建行青海分行起诉至青海省高级人民法院，要求借款人王忠诚与越州公司共同偿还贷款本金及资金占用损失共计5800万元。
一审法院判决：
驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。
二审法院判决：
一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；
二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；
三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王忠诚等三人负担。
终审院判决：
一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；
二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。
三、一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。
本判决为终审判决。
争议焦点
本案的争议焦点在于，购房合同、借款合同以及抵押合同解除后，如果银行按揭贷款尚未清偿完毕，购房者是否还有还款义务？具体如何承担该项义务？银行是否可以根据借款合同约定，要求购房者清偿按揭贷款？
一审裁判要旨
一、购房者有还款义务。
商品房出卖人越州公司在购房合同解除后，越州公司就应该向贷款人建行青海分行返还剩余贷款的本息。但是，越州公司向建行青海分行返还贷款本息的义务并不能免除借款人王忠诚的还款义务。
二、购房者具体承担还款义务的方式，应当在建行青海分行先行申请强制执行越州公司财产之后，特别是处置抵押资产之后，承担补充还款责任。
二审裁判要旨
二审法院认为，根据合同相对性原理，建行青海分行主张王忠诚偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。
终审裁判要旨
审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
，关于案涉《借款合同》解除后贷款返还责任主体问题。本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚不负有返还义务。
第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。
在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。
但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚的债权；王忠诚未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。
若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
综上，建行青海分行请求王忠诚归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚承担。王忠诚的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，再审法院予以纠正。
延伸阅读
1.《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日人民法院审判委员会第1823次会议通过）
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
2.《中华人民共和国民法典》
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
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