相信从昨天中午起，大家肯定都被首套房商贷利率可降至4.4%的信息，持续性的刷屏，各大平台、各种解读层出不穷。
这里小编就不再重复啰嗦了，毕竟解读这活适合各类专家干。今天小编就简单聊聊一些大家所关心的！
比如，衢州现在首套房是怎么认定？怎样才能做到4.4%？衢州会执行嘛、什么时候执行？……
首先，我们先回顾一下这事的源来。5月15日，中国人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。通知全文如下：
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
2022年5月15日
不过，就算执行这一利率水平，跟2009年“四万亿”时的基准利率7折（约4.158%）、以及2015年”棚改去库存时基准利率8.5折（约4.165%）相比还略高一些。
所以，不排除后期5年期LPR继续下调可能。
不过需要注意的是：之前都是按5年期以上LPR（现行4.6%）往上加点。
就如当前，衢州各大银行首套房商贷利率，基本集中在5.05-5.2%之间，当然也有个别优质购房者能做到5.0%以下，这些相比4.6%的5年期以上LPR，其实都有加点的。
现在，这个调整也只能说可以按5年期以上LPR（现行4.6%）往下减点0.2%，可既然衢州现在连4.6%都还没执行，那么说4.4%就显得太早了！
而且，能享受到这一政策的对象是：“首套”+“普通住房”+“自住”。
新规之下，如果首套自住只是严格针对无房户而言，那么给衢州市区楼市的提振就相当有限；
反之，如果认定标准还是沿袭以往，那么受惠面会广很多，短期带来的利好也会比较明显。
另外，普通住房指的是建筑面积小于等于144平方米，小区建筑面积容积率大于1.0，且住宅单价和总价要符合属地政府的相关限制；因此，有可能大户型首套房也不能享受优惠利率。
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而且，本次调整还只针对新增贷款需求，像之前存量贷款并不在其中，问题很多的小明同学就又问了：
那之前LPR 降了，为什么我的房贷却如同泥塑木雕的菩萨——纹丝不动呢？这正是因为加点值的存在，实际房贷水平要比基准利率高。
就像上文提到的目前衢州普遍的商贷利率在5.05-5.2%之间，相比4.6%，加点值就是：0.45-0.6%。而加点值部分主要与政策、个人征信、还款能力等有关！
这个加点值是永远不变的，能浮动的也只有LPR。
而且，一般房贷LPR利率的调整并不会马上影响你的房贷。因为还要根据你跟银行签订的合同约定调整，一般有两种方式（基本都要一年）：
1、根据房贷起息日，在下一年对应的日期调整房贷利率；2、约定重定价周期为1年，贷款利率于1月1日调整，则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日的LPR加点重新计算。
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