不买车位不让进？小区车位到底归谁？不知道就吃了大亏！

随着汽车保有量的增多，停车位成了不少小区业主关心的话题。有不少小区规定业主不买车位，私家车就不能开进小区，就这个问题引起大家众说纷纭，争议不断。

小区物业

有没有权利出租或者销售小区的车位呢？

回答这些问题我们要先搞清3个问题：

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但现实中，不少小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，普遍存在“父子关系”。

了解到这个现象，我们可以这么理解，在小区的车位上，一般情况下，物业和开发商是利益共同体。当然也不排除，由于某些原因，例如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司有冲突的情况。

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

一般情况，车位分为3类：产权车位、公摊车位、人防车位。

产权车位主要是指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。

人防车位是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。

回到开篇的案例，

8物业有没有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区呢？

我们首先要看小区的车位属于哪种性质？

如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权；

如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的；

如果是公摊车位，这类车库所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。