怎么建、怎么审批？衢江区农村宅基地和建房管理办法（试行）

衢州市衢江区农村宅基地和建房管理办法（试行）为了规范农村宅基地使用，加强农村建房管理，保障农村村民合法权益，改善农村人居环境，提升乡村风貌，建设美丽乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省土地管理条例》《衢州市农村住房建设管理条例》等法律法规、政策规定，结合本区实际，制定本办法。一、总则（一）本办法适用于衢州市衢江区行政区域内国土空间规划确定的城镇开发边界以外的农村村民宅基地和建房管理，包括新建、改建、扩建三种情形。（二）本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。农村村民建房家庭户，是指具有本村集体经济组织成员身份因婚姻、血亲或收养关系等家庭成员组成的单位，包括本人及配偶、父母、祖父母、子女、孙子女等。（三）本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和生活庭院等用地。宅基地属于农民集体所有，以户为单位占有使用，不得买卖。农村建房管理指宅基地及其地上建筑物、构筑物建设活动管理。（四）宅基地和农村村民建房管理应当遵循以下原则：1.规划先行原则。宅基地和农村村民建房必须符合国土空间规划、村庄规划要求。2.节约集约原则。严格控制宅基地面积。在符合条件的区域，引导鼓励建造公寓式住宅。3.分级管理原则。农村村民建房按照“村民申请、村级审查、乡镇审批”的分级管理模式严格管理。4.拆旧建新原则。农村村民建房属于拆旧建新的，原宅基地应交还所在村集体经济组织或者村民委员会，并注销原宅基地不动产权证书。原有住宅属于文物建筑、其他有保留价值的历史建筑，或因实施中国传统村落保护、历史文化村落保护、旅游开发等实际需要保留的，或因拆除将严重影响相邻住户房屋安全的，经乡镇人民政府（街道办事处）、区级相关部门认定后，可不拆除，但必须依法收归村集体经济组织或者村民委员会。（五）职责分工。1.区人民政府负责本行政区域内宅基地和农村住房规划建设的统一领导和监督管理。2.区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作。指导和监督乡镇人民政府（街道办事处）做好农村建房资格审查、认定，参与编制国土空间规划、村庄规划，编制农村建房年度计划等工作；指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处；指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查。3.区资源规划局负责本区域国土空间规划编制，指导村庄规划编制和村庄规划实施，负责农村村民建房规划选址；统筹安排宅基地用地规模和布局，依法依规满足合理的宅基地需求；制定土地利用计划，依法办理农用地转用审批手续；委托和指导乡镇人民政府（街道办事处）办理规划许可和规划核实；负责农村住房不动产权证的登记、发证等工作。4.区住房和城乡建设局负责组织农村村民建房设计通用图集的编制，指导乡镇人民政府（街道办事处）实施农房风貌管控；指导农村住房设计、建设和住房使用安全监督管理；负责农村建筑工匠专业技能、安全知识等培训，建立农村建筑工匠信用档案并指导信用评价等工作。5.区综合行政执法局依法行使农村住房建设相关违法行为职责范围内的行政处罚，指导、参与相关的监督检查工作。6.公安、民政、市场监管、司法、林业、水利、交通运输、生态环境、文化旅游、应急管理、财政等部门按照各自职责，负责做好农村宅基地和建房管理相关工作。7.乡镇人民政府（街道办事处）负责编制村庄规划、宅基地审批和管理、乡村建设规划许可证核发和规划竣工核实；运用数字化平台办理农村宅基地和建房管理业务，监督检查属地农村建房和使用安全工作；负责查处未取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的行为，赋权乡镇人民政府（街道办事处）依法行使职责范围内农村宅基地和住房违法建设行为的行政处罚及相关的监督检查工作。8.村集体经济组织或者村民委员会要健全宅基地申请审查的有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正，协助批后监管工作。具体负责建房家庭户现有住房、家庭成员、户籍、集体经济组织成员资格等情况的真实性审查、相关公示；上报村民建房申请；做好四邻关系的协调处理。村民委员会依据村规民约，规范村民合理利用宅基地，加强村民建房管理。二、规划管控（一）按照“规划一张图、建设一盘棋、管理一张网”的要求，农村村民建房必须符合国土空间规划、村庄规划，不符合规划的不予审批。积极引导偏远自然村群众向中心村、集镇集聚建房，提倡集中统建、联建住宅。（二）完善“村庄布点规划—村庄规划—村庄设计—村居设计”规划体系，统筹安排生产、生活、生态空间，明确村庄布局、功能定位、建设边界、开发强度、建筑风貌等内容，优化农村村民建房空间布局。村庄布点规划确定后，乡镇人民政府（街道办事处）应当及时编制完成村庄规划并组织实施，同时组织编制村庄设计或者指导村民委员会开展村庄设计。加强对农村村民建房建筑风格、色彩、高度、材质的引导和管控，有关部门要做好彰显浙西民居特色的村居风格设计，为农村村民提供通用图集，形成地方特色。农民建房鼓励采用农村住房设计通用图，确需单独设计的应委托具有相应资质的单位设计，并应符合村庄风貌要求。农房设计要遵循安全、经济、适用、美观的要求，在确保安全性的同时，还要坚持传承创新和彰显特色的设计理念，科学配置功能空间，探索形成具有地域特色的“浙西民居”新范式。三、宅基地审批（一）农村村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件之一的农村村民，以建房家庭户为单位向村集体经济组织或者村民委员会申请宅基地：

1.无宅基地的；

2.具备分户条件确需分户而现有宅基地低于分户标准的；

3.为改善居住条件等原因需要拆旧建新的； 

4.因国家建设、自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等需要重新选址建设住宅的；

5.法律法规和政策规定的其他情形。

（二）农村村民建房家庭户的认定，以公安机关户籍管理部门户口登记为基础，严格区分申请宅基地建房分户与公安户籍分户，具体情形为：1.父母与独生子女户口分户登记的，在申请宅基地建房时按一户审批。2.同一个建房家庭户符合四世同堂且人口基数达到7人及以上的，经审核同意后作为两户申请宅基地建房，其中户主必须成年，不能隔代组建建房家庭户申请。3.至少有一个儿子的多子女家庭户，父母至少随一个本村村民儿子（包括父母与儿子户口已分户登记的）作为一户申请宅基地建房。其余不在同一个建房家庭户的儿子，达到法定结婚年龄的可分户申请宅基地建房；仍为本村集体经济组织成员的已婚女儿，其配偶户口须迁入本村并成为本村集体经济组织成员且在原籍未以分户方式取得宅基地的，可分户申请宅基地建房。4.无儿子的多女儿家庭户，父母至少随一个成年本村村民女儿（包括父母与女儿户口已分户登记的）作为一户申请宅基地建房。其余不在同一个建房家庭户的，仍为本村集体经济组织成员的已婚女儿，其配偶户口须迁入本村并成为本村集体经济组织成员，且在原籍未以分户方式取得宅基地的，可分户申请宅基地建房。5.夫妻双方离婚后根据生效的“析产”法律文书，无农村住房的一方5年内不得再单独申请宅基地建房，但再婚满2年且符合宅基地建房条件的，按新组成家庭申请宅基地建房。6.其他符合法律、法规和政策规定情形的。（三）宅基地面积按照大、中、小户进行区分，包括住房、附属用房和生活庭院用地，具体标准为：

大户（6人及以上）：每户使用农用地的不得超过125平方米，使用其他土地的不得超过140平方米；  

中户（4—5人）：每户使用农用地的不得超过110平方米，使用其他土地的不得超过125平方米；

小户（1—3人）：每户使用农用地的不得超过90平方米，使用其他土地的不得超过105平方米。

其中，农民安置小区（集聚点）在上述限额标准内，按所在小区（集聚点）建设规划设计要求统一确定户型面积。（四）农村村民申请宅基地的人口基数，按照该户在本村或村民小组内的家庭常住人口数计算:1.户口由城镇地区迁往农村地区的人员，除法律、法规规定外，不计入申请宅基地建房的人口基数（除本条第3款人员外）。2.已具有公务员（含参照公务员）、事业单位或国有企业在编及离退休人员，回乡落户已享受房改、单位集资建房等政策的人员，因宅基地征收已享受补偿安置的人员，不得计入人口基数。3.原属本村常住在册户口的下列人员可计入人口基数：

（1）家庭成员中在读研究生、大中专院校在校生；

（2）原户口登记在本村的现役军人（不含现役军官）；

（3）家庭成员中正在服刑人员；

（4）居住在本村户改前的红蓝印户口、自理口粮户口人员。

4.2015年12月31日（含）前出生的独生子女按两人计算人口基数。5.法律法规和政策规定可以计入人口基数的人员。（五）各乡镇人民政府（街道办事处）应当强化农村宅基地和建房审批机构管理，健全村级议事机制，公布农民建房“一件事”办事指南，推进农民建房“一件事”线上联审联办工作，确保过程公开透明、结果公平公正。具体程序如下：1.建房申请。农村村民申请宅基地建房，应向户口所在地村集体经济组织或者村民委员会提交申请表、宅基地使用承诺书、户口本、身份证明材料等书面申请材料，由村集体经济组织或者村民委员会组织召开会议讨论通过，确定建房户报批名单，并在村务公开栏内进行为期7天的公示；公示期满无异议的，由村集体经济组织或者村民委员会签署意见后上报所在乡镇人民政府（街道办事处）。2.选址踏勘。乡镇人民政府（街道办事处）受理申请后，审核申请人是否符合申请条件，是否符合用地面积标准，建房资格认证是否经过村级组织审查公示等。审查通过后，由乡镇人民政府（街道办事处）应组织相关人员现场踏勘，对符合宅基地用地审批条件的，将拟批准宅基地建房基本信息在乡镇人民政府（街道办事处）、村公告栏等场所进行公告，公告期限不少于10日，并告知申请人可以委托具有设计资质的建设工程设计单位或者具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员设计并出具施工图。3.审核审批。乡镇人民政府（街道办事处）收到材料后在规定时间内办结。对不符合申请宅基地建房条件的建房户，乡镇人民政府（街道办事处）应书面告知申请人并说明理由。4.定位放样。对经批准的宅基地，由乡镇人民政府（街道办事处）牵头组织相关人员按照审批位置定位放样，经确认宅基地建房位置后方可开工建设。5.基槽验线。基槽开挖完成后，由乡镇人民政府（街道办事处）组织相关人员再次到现场对宅基地建房位置进行核验；对不符合审批要求的，应及时制止并责令纠正。6.施工到场。建房家庭户房屋施工建设过程中相关人员应不定期到场进行检查，检查农村村民建房情况是否与审批内容相符。7.规划核实。农村住房建设工程竣工后，建房村民应当申请用地和规划核实。用地和规划核实由原审批机关负责，并依法出具核实确认书。用地核实和规划核实的具体工作由乡镇人民政府（街道办事处）办理。用地和规划核实确认书应当在受理建房村民用地和规划核实申请之日起5个工作日内出具；不符合规划许可内容不予出具核实确认书的，应当自受理申请之日起5个工作日内书面告知理由。8.竣工验收。农村住房建设已经完成设计图纸要求、施工合同约定的各项内容，并取得用地和规划核实确认书的，建房村民提前向乡镇（街道办事处）申请，并组织建筑施工企业或者农村建筑工匠一起对农村住房进行竣工验收。建房村民将验收时形成建房面积、质量等情况的书面意见，与建房资料一并报乡镇人民政府（街道办事处）存档。验收时，实际竣工与批准建房面积、建房占地面积（按垂直投影计算）和建设面积误差在3％范围内（含），且没有其他违法建设情形的，验收通过；建筑面积误差超出允许误差3％范围外的，则验收不通过，经整改合格后，可通过验收。9.权属登记。农村村民建房完成经竣工验收合格后，建房户持相关审批、验收等资料，依法申请办理不动产登记。（六）农村村民有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：1.不符合农村村民建房“一户一宅”规定；2.申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；

3.出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的；

4.将农村住宅擅自改为经营性场所等非生活居住用途后，再申请宅基地的；5.原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；6.以所有家庭成员作为一户申请宅基地被批准后，不符合本办法规定的分户条件申请宅基地的；7.现有宅基地面积已达到规定限额标准再申请宅基地的；8.政府供养的孤寡老人、五保户申请宅基地的；9.在城镇、村庄列入近期建设、改造项目控制范围内申请宅基地建房的，或者涉及侵占公共空间、影响公共安全或妨碍公共设施、公益事业建设和重大建设工程推进的；10.申请的建设农村住房用地存在土地权属争议的；11.法律法规及政策规定不得批准的其他情形。（七）宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人应依照相关法律法规订立租赁合同，明确双方当事人的权利义务，约定租赁期限、用途、租金及其支付方式等内容。租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。出租人应当将宅基地出租情况向宅基地所有权人报备。禁止借出租名义买卖宅基地。（八）经宅基地所有权人同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织范围内互换，也可以转让或赠与给符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，附着于该土地上的住宅及其附属设施应当一并处分。转让人、赠与人不得再申请宅基地。宅基地使用权互换、转让、赠与的，应当向登记机构申请变更登记。（九）鼓励有偿退出宅基地或者置换公寓房。在农村有合法住房（宅基地）且在城镇购房的村民或者已进城落户的原村民可选择退出宅基地，应当给予合理的补偿。退出的宅基地（包括住房）由村集体经济组织收回。对自愿放弃宅基地或选择置换公寓房的村民，不再享有申请、使用宅基地权利。

（十）有下列情形之一的，经乡镇人民政府（街道办事处）批准，农村集体经济组织可以收回宅基地：

1.为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用该处土地的；

2.农村村民经批准异址新建住宅或通过集中安置实现户有所居，原宅基地依法应当收回的；

3.农户消亡且无人继承宅基地上住宅及其附属设施的；

4.被继承的住宅坍塌、依法拆除或者经鉴定为D级危房，继承人不符合宅基地申请条件的，其中，对有保护价值的传统民居及有历史文化价值的建筑依照相关规定处理；

5.宅基地批准后两年未开工建设的，但因特殊情况经作出批准的乡镇人民政府（街道办事处）同意延期使用的除外；

6.不按照批准的用途使用宅基地的；

7.法律、法规和政策规定的其他情形。

依照前款第1项规定收回建房家庭户宅基地的，对宅基地使用权人应当给予适当补偿，或再行分配宅基地。禁止违法收回农村村民合法占有的宅基地。（十一）退出、收回宅基地的，应当及时办理宅基地使用权注销登记。退出、收回的宅基地应当优先用于保障农村集体经济组织成员的住宅建设用地需求；富余的土地可以按照有关规定进行复垦或用于建设农村公共服务设施、发展乡村产业等；涉及转为农村集体经营性建设用地入市的，依法履行相关程序。（十二）严禁城镇居民到农村购买宅基地，对城镇居民非法占用宅基地建造的住宅或购买的农户住宅依法不予办理不动产登记。四、建房管理（一）农村村民建房严格实行指标控制，引导农村村民节约用地和农房集聚，鼓励不占或少占耕地。村庄改造提升（含拆建改建）应列入年度计划，对不符合国土空间规划、村庄规划、未列入年度计划的不予审批。（二）新建、改建、扩建的一户一宅自建房建筑层数不得超过3层，建筑檐口高度不得超过10米，架空层层高超过2.2米的按一层计算，建筑总高度不得超过（含）12.2米。农村村民不得在宅基地用地审批范围以外建设围墙。在宅基地用地审批范围以内确有需要建设围墙的，应当根据村庄规划和村庄设计等要求，在申请宅基地用地审批和乡村建设规划许可时提供围墙施工方案。围墙应当采用通透式或者绿篱式，高度不得超过1.5米，不得损害他人合法权益和公共利益。（三）严格农村村民建房全程监管。按照“谁审批谁负责”和“治管并重，即治即管”的要求，乡镇人民政府（街道办事处）要进一步健全农村村民建房审批管理共同责任机制，严格落实农村村民建房“四到场”制度，做到“建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场”。“四到场”全程监管执行情况，应由乡镇人民政府（街道办事处）依据岗位职责分别按户建档，相关责任人必须到场并签字，做到关卡前移、服务在先，杜绝未批先建、少批多建、加层加高、移位建设等违法违规现象。（四）区农业农村局、区资源规划局、区住房和城乡建设局、区综合行政执法局等部门与属地乡镇人民政府（街道办事处）要加强配合协作，依法做好农村村民建房的监督管理，并做好职责范围内政策解释和业务指导工作。（五）建立日常巡查制度。乡镇人民政府（街道办事处）、村要落实专人负责，开展农村村民建房的日常巡查。村集体经济组织或村民委员会发现农村村民有违法建设行为的，应当劝阻，劝阻无效的立即向乡镇人民政府（街道办事处）报告，并协助配合查处违法建设行为。网格长、专职网格员和兼职网格员应当协助开展农村住房建设日常巡查。要加强政策宣传，引导群众自主参与并监督农村宅基地和建房管理工作。（六）区住房和城乡建设局应当制定农村住房建设施工合同示范文本。建房村民应当与建筑施工企业或者农村建筑工匠订立农村住房建设施工合同，在定位放线前报送乡镇人民政府（街道办事处）备案。（七）建房村民应当在施工现场显著位置放置乡镇人民政府（街道办事处）制作的公示牌。公示牌内容包括户主姓名、建房位置、四至范围、用地面积、基底面积、建筑面积、层数、檐口高度、建筑总高度、房屋结构、屋面色彩、外墙色彩、建筑施工企业或者农村建筑工匠、批准时间、举报电话等内容。（八）建筑施工企业或者农村建筑工匠不得为未取得宅基地用地审批和乡村建设规划许可的建房农村村民提供施工服务。建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房建设的施工质量和安全负责，应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工；在施工中采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。建筑施工企业或者农村建筑工匠不得偷工减料以及使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备，对建房农村村民要求使用的，应当劝阻、拒绝。鼓励建筑施工企业、农村建筑工匠为职工和有关人员购买建筑施工意外伤害保险。（九）有下列情形之一的，经有权机关批准，可以撤销宅基地批准书和乡村建设规划许可证，并将决定送达当事人和利害关系人：

1.不具备申请宅基地和农村建房资格条件的；

2.超越法定职权批准用地的；

3.未按照国土空间规划、村庄规划确定的用途批准用地的；

4.采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗、贿赂手段获得批准文件的；

5.其他不符合法律法规规定的情形。

五、附则（一）衢州市国土空间总体规划确定公布前，本办法适用范围仍为衢州市衢江区城市总体规划用地范围外的农民建房区域。（二）本办法自2023年4月21日实施，有效期至2026年4月20日止。《关于印发衢州市衢江区城市总体规划用地范围外农民建房审批管理实施细则（试行）的通知》（衢江区政发〔2017〕27号）文件同时废止。

来源于衢江区政府网站