[摘要] 2021衢州楼市白皮书汇总
01
成交篇
2022如约而至，又到了各行各业交答卷的时候。
回顾这一年，上半年，楼市热度缓慢回升，市场热情高涨，下半年，风向突市场转凉，直到年底，楼市才慢慢走出至暗时刻。
新房网签数据，最直接反应了市场的起伏和楼市冷热趋势，2021年，衢州新房网签数据怎么样呢？衢州房天下特推出《2021年衢州楼市白皮书》成交篇，对衢州楼市进行全方位分析，破解当下的楼市本质和真相！
总成交情况
据房天下数据监控统计，2021年度衢州市商品房共成交9284套，同比2020全年上涨0.6%；成交面积为1228047㎡，同比上涨3.1%；成交金额2198693万元，同比上涨38.5%；成交均价17904元/㎡，同比上涨34.4%。
月度、季度成交情况
往年开春3月、4月会有一个小阳春，成交量的还是集中在金九银十，而今年，显然只有一个成交峰值，被寄予厚望的金九银十完全失色。
从月度新房网签数据走势来看，3月，市场热度达到顶峰，单月新房网签1313套，位居全年销售；4月，市场热度延续，新房网签1175套，单月销量排位全年第二；随后市场开始回落，新房成交也随之下行。
本以为是充满希望的下半年，然而随着调控政策的加码，房贷收紧，利率上涨，不少房企接连爆雷，市场瞬间冰冻，购房者观望气氛浓厚，成交量连续不振。
8月份，新房网签数据仅有402套，是一年之中的一个月份。9月网签虽然有所回升，也仅有436套，10月新房网签580套，有着“楼市风向标”之称的“金九银十”完全失灵了；直到12月，市场缓慢解冻，12月成交了746套。
2021年，整个新房成交9284套，其中上半年成交5837套，下半年成交3447套。上半年的成交比下半年多出了2390套，有这样的差距还是比较罕见的。
两区成交情况
两区成交情况延续往年楼市格局，柯城区还是衢州人置业购房的区域。
据房天下监控统计，2021年柯城区共成交7396套，成交套数占总套数的80%，环比去年下跌6.3%；衢江区共成交1888套，成交套数占总套数的20%，环比去年上涨41.3%。
柯城区作为衢州市主城区域，虽然房价较高，但各类城市配套设施优于衢江区，人口购房消费能力较高，选择性更多等原因，去化率常年力压衢江区，但差距比往年有所缩小。
成交排名10
谁是真王者？谁是大黑马？
在2021年新房成交榜单中，绿城城投·礼贤未来社区强势霸占签约套数、签约面积和签约金额的首位，且遥遥领先，当之无愧的年度”销量王“。
套数榜单第三名是衢江区的天阳联利·文澜邸，2021年全年新房网签650套。
二手房成交情况
出乎意料的是衢州的二手房成交量大大高于新房成交量！
在一定总量的购房需求中，二手房市场也会分流一部分购买新房的潜在置业者，下半年在衢州楼市整体遇冷萧条的情况下，二手房成交量的趋势也是在不断下滑。
来看2021年二手房市场，上半年3/4月成交均超过了2000套，为年度峰值。
到了2021年8月，《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》发布，外地户籍实行限购管理，并扩大限售范围，尤其是增值税免征年限“2改5”这一条，沉重的打击了二手房市场。再加上9月初，衢州房贷收紧，房贷利率破“6”，买房成本大幅增加。二手房进入寒冬期，成交量逐月下跌，10/11月跌至谷底，仅成交400余套。
明年二手房市场是否还会继续向好，我们拭目以待。
02
土地篇
对于房地产行业来说，土地就是“粮仓”，土地的供应成交量总是左右着房地产市场，更是时常牵动人心。因为，每一次土拍，是房地产市场的“晴雨表”，某个角度也是未来楼市的风向标！
2021年对于各大房企来说都是非常艰难的一年，三道红杆之下，开发商们拿地都是非常谨慎的，很多城市土拍都出现流拍，衢州的土地市场也是一片阴霾。
那么2021年衢州土地市场如何？小编详细整理了2021年衢州的涉宅土地成交情况，请看详细解读。
1、整体成交情况
据房天下衢州数据中心监控统计，2021衢州市区共成交涉宅用地21宗，总成交面积超139万方，总成交金额超133亿元。这些地块产品大部分均已入市。
与2020年相比，出让的涉宅用地总量少了10宗，土地出让面积比去年下跌7%，成交金额比去年下跌5%。
受大环境影响，2021年衢州的土地市场是先扬后抑，上半年多宗地块拼至竞自持、竞配建成交，造就抢地热！
但自从6月1号一场土拍结束后，衢州就一直没有令人关注的土拍信息，整个三季度和四季度，几乎全是安置房用地出让，除了东港两宗地块是部分回购安置房，纯商品房地块就只有一个：衢江区的国金·悦东府。
2、成交区域分析
2021年土地成交市场较为吸引人的一点是高铁新城出现了领跑土拍的局面，涉宅用地成交宗数首次达到了惊人的6宗，成为全区域土拍“老大”，代表项目有鹿鸣未来社区、阳光城·檀境、祥生·熙悦云庭等。
南区成交了3宗，依旧是土拍市场的主力，代表项目有众安德信·云之宸里等。
乡镇区域表现亮眼，今年成交了5宗涉宅用地，九华乡、石梁镇、大洲镇、高家镇、莲花镇均有成交。据了解，未来的乡镇区域会继续扩大供应。
智慧新城一期可出让地块已屈指可数，2021年仅成交了1宗地块，但依旧引起了各大地产大鳄疯狂追逐。
东港新城成交了3宗涉宅用地，随着东港配套设施完善，整体居住氛围逐步形成，板块地价的步步升高，区域成熟价值的不断凸显，多重因素加持，智造新城的兴盛指日可待。
衢江城区成交了3宗地块，代表项目有谷丰·蔚蓝云庭、国金·悦东府等。
2021年，衢州吸引了阳光城、众安和谷丰3家新晋房企，其中阳光城和众安均为中国房地产百强企业。而且今年国资背景的房企拿地不断，共夺得13宗地块，不仅仅是安置房地块，还不乏多宗优质地块！
3、成交楼面价榜
2021年2月2日，衢州智慧新城C3-1b地块通过4共295轮的激烈报价，由杭州浙易企业管理有限公司（绿城）竞得，成交价16.93亿元，溢价率55.3%，成交楼面价17088元/㎡，成功斩获2021年衢州楼面价“1”。
4、成交总价榜
每年的土地市场都会诞生几宗“新贵”地块，今年也不例外。
从单宗地块成交总额看，总价破20亿的有2宗宅地，分别是鹿鸣未来社区和祥生·熙悦云庭地块。其中鹿鸣未来社区地块以22.99亿元成为2021年衢州成交总价“1”地块。
5、限价地块
6、土拍规则变迁
从成交楼面价这个关键指标来看，2021年衢州拿地成本没有上升，但这是因为土拍规则的变迁，实际上土地价格一直在不断上涨。
自3月起，衢州土拍方式就连续升级，演变成“限房价、限地价、限售、竞自持、竞配建住宅商品房面积、竞配建人才公寓面积”等限制条件。
2021年6月1日，衢州市高铁新城GT-02地块由衢州慧城企业管理有限公司（基投）+杭州浙志企业管理有限公司（绿城）竞得，达到封顶成交价229900万元，封顶楼面价8341元/㎡，并竞报所建商品房屋自持比例2%。
附：2021年衢州涉宅用地成交一览表
今年开始，在“房住不炒”、“三道红线”等多措并举的调控大背景下，房企自身对于拿地愈发理性，保持低溢价率，降低房企造房成本，从而达到维稳房价的目的，不再以占据更大的市场份额作为发展的首要目标，更多的考虑到了房企本身健康、良性的发展，将更多的精力投入到研发更加优质、真正符合大众需求的产品当中。
良性循环是一个行业健康发展的基础，房地产行业自然也不例外。希望2022年在相关政策的定调下，房地产市场能够回归良性循环轨道，实现健康发展。
把土地市场带回到了平稳的发展轨道上，给浙江的土地市场树了个好范本。
至于，2022年衢州的土地市场会是什么样的态势，让我们用时间去见证！
03
供应篇
根据城市商品房预售管理办法，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。购房者在选购商品时，必须留意项目商品房预售许可证，否则，购房者会承担一些不必要的风险，因为一个项目要拿到预售证必须具备其他四证，即建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，如果没有预售证的话，不能保证该房产具有合法性。
2021年是房地产市场深度调整和优化之年，房地产调控持续收紧，在“房住不炒”、“三条红线”、“集中供地”等政策的影响下，房地产行业迎来了新的挑战。
商品房供应作为房地产市场最重要的环节之一，2021年度衢州楼市商品房供应情况如何?主要供货区域在哪里？衢州楼市白皮书之供应篇，用数字来窥见2021年衢州商品房供应变化走向。
1、每月预售证供应
据房天下监控数据显示，2021年衢州市区共获批53张取得预售证，预售总面积达1314471.9㎡，全年总共11121套房源入市。
商品房预售的核发一定程度上也能够反映出当下房地产市场的运行的状况。从各月项目获证的个数来看，2月处于中国传统农历新年，房企都放缓了“开张”时间，预售证一张未发，到3月楼市小阳春，预售证获取数量进入高峰期，大量新盘、优质房源开始上市，并在5月份达到，楼市稳步回暖。但是从9月开始，获批预售证数量不断下滑，11月更是持续走低，好在12月有所回暖。
2、供应区域分析
分区域来看，2021年预售证核发数量、预售套数和预售面积三个指标中，智慧新城牢牢占据榜首，其中预售套数占据全年套数的38.6%，验收面积占据总面积的42.6%。
智慧新城由于近年来其“城市新中心”的定位，吸引了绿城、祥生、阳光城等众多大牌房企拿地开发，改善购房群体纷纷聚集于此，成为了今年的置业热土。
南区供应套数排名第二，购房群体以刚需客户为主。
乡镇远郊的供应量相比往年有所增加，优势在于房价较低。
3、往年供应分析
2021年，衢州核发预售证总数环比去年下跌20.9%，预售总套数下跌2.7%，但是预售总面积却上涨了2.6%。
回顾2021年，政策调控、稳地价、稳房价、稳预期、坚持“房住不炒”定位，衢州预售市场整体呈现“下跌”趋势。
4、供应10项目
从预售证领取情况来看，多个新盘项目首开，老盘趁势加推。这些供应量排名前十的楼盘，在2021年度衢州楼市成交排行榜中，大部分都表现不俗。
5、预售证公示
其实从今年的衢州预售证数据就可以看出市场在下行，开发商拿证、推盘节奏变缓，市场表现也更为冷淡。
不过随着今年年底楼市利好政策的出台，明年楼市预计将会触底反弹逐步回暖，届时房企也将会更为积极的开疆拓土，为广大购房者提供更多优质的项目和房源，而购房者也可以在回暖的楼市中重拾购房信心，放心去选择购买自己心仪的房子。
04
大事件篇
2021年的衢州楼市跌宕起伏，从上半年的火热再到下半年市场走冷，可谓是“冰火两重天”。
关于这一年，都发生了什么？在2022年新年伊始，小编整理了关于楼市的一些高热关键词，跟大家一起回顾今年衢州楼市的大事件，希望能从过去一年的楼市历程中得到些许经验以及对未来楼市走向的预判。
1、《民法典》实施
2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行。历时5年编纂，是新中国成立以来一部以“法典”命名的法律：
民法典其实就是，九部法律的合集，这九部分别是：婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则。而在民法典生效之日起，上述九部法律也就同时废止了。
长达10万字的民法典，其中包括居住权制度的落定；买卖不破租赁，买二手需谨慎；70年产权届满自动续期；关于小区物业的一些规定等等。
2、十四五规划发布
2021年1月，《中共衢州市委关于制定衢州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》全文发布，其中包括住房消费、轻轨机场建设、医疗、教育、招商、撤县设区等等。
本文决定着衢州未来五年、甚至未来十几年的城市发展，也影响着未来衢州楼市的发展格局。
3、再现大规模拆迁
3月12日，柯城区重点项目征收动员大会召开，吹响百家塘、双西港、时代锂电项目征收集结号。
其中百家塘片区征收事关智慧新城新一轮城市发展空间拓展和电子科技大学智慧岛项目落地，涉及4500多人、1600余户，集体土地约4500亩、集体土地上房屋1200余幢，国有土地上房屋60余户，坟墓搬迁2300多穴，征收总建筑面积约35万平方米。
其中双西港片区集体土地征收涉及120多户、房屋100余幢，征收总建筑面积约3万平方米，国有土地工业用房征收涉及建筑面积约14万平方米、各类企业170多家。
其中黄家片区时代锂电征收事关浙江时代锂电材料国际产业合作园项目落地，涉及集体土地约2500亩、集体土地上房屋400余户，征收总建筑面积约15.7万平方米。
4、土拍首现“竞配建”
触顶成交！衢州首现“竞配建”！
2021年3月31日，通过近个3共184轮的报价，由杭州金珏置业有限公司（金成）竞得，达到封顶成交价120133万元，封顶楼面价10726元/㎡，并竞报配建人才公寓：6660㎡。
5、双减、
4月30日，中央政治局召开会议。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以等名义炒作房价。
与此同时，今年7月23日，相关部门再出台《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，“双减”落地，精准打击了各类教培机构， 教培行业的股票一路下飘，大批中小机构瞬间倒闭，行业“重创”。
严禁炒作，“双减”出台，一句话就是“让教育回归教育本身”。
6、三孩生育政策
5月31日，国家正式宣布全面放开三孩政策。这对房地产来说的确算是利好消息，毕竟房地产发展的一个共识“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。
长远来看，三胎政策对于人口增长有积极促进作用，会带动住房需求的相应上升。供需结构方面，人口增长会影响楼市需求的走势，在“房住不炒”背景之下，涨幅趋势可控。购房相关政策方面，未来有可能根据家庭人口数量或生育孩子数量来灵活调整。
7、7.20楼市新政
2021年7月20日晚，衢州楼市来了个重磅炸弹！
实行区域限售：通知发布后在智慧新城、老城区范围内新出让地块，对其中144m²以下的普通新建商品住房自签订《商品房买卖合同》之日起5年内不得转让（老城区范围：西至衢江，东至府东街、衢化路，北至衢江，南至浙西大道）。
促进公平销售：通知发布后对采用“限房价”方式新出让的住宅用地项目，当期住宅可售房源数与购房意向登记人数比值高于1：2的，实行公证摇号排序选房的销售方式。在认购或合同网签备案后退出的房源，按照公证摇号产生的轮候顺序号购买。
8、8.7楼市政策加码
2021年8月7日，市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布了《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》。
一、暂停向在市区范围内拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房。
二、通知发布后，在市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房，自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。
三、在市区范围内，个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。
四、建立二手住房成交参考价格发布机制。
五、二手住房房源挂牌信息中不得出现“学区”等相关概念。
9、房企暴雷
暴雷一般指爆雷。爆雷，金融术语，网络流行词，一般指的是P2P平台因为兑付或经营不善问题，未能偿付投资人本金利息，而出现的平台停业、清盘、法人跑路、平台失联、倒闭等问题。
在2021年，这一词罕见的在房地产行业频频出境，这一年超过20家大型房企陷入了暴雷困境。其中影响的就是恒大，大量债务违约、理财无法兑付、拖欠款项、项目停工等新闻持续曝出。
房企的集中暴雷导致金融机构收紧了对民营企业的融资，随着暴雷的房企不断增多，越来越多人发现其中问题，楼市风向急转直下。
与此同时，国际评级机构大规模的下调房企信用等级，这也成了压死骆驼的“最后一根稻草”。一时间，各大房企遭遇到股价和美元债“双杀”，融资困境更是雪上加霜。
10、房贷收紧、利率上涨
我们摸底了一下衢州的房贷利率，发现首套房贷利率的是工商银行和华夏银行，为6.2%。
二套房贷利率方面，也同样出现不同程度的上调，其中的也是工商银行和华夏银行，为6.3%。
除了利率上调之外，放款时间上，衢州目前多数银行均表示贷款额度依然处于一个紧张的状态，放贷时间普遍拉长。
而且对客户资质要求较以往明显提高。除此之外，根据个人征信等情况的不同，首套房贷利率和放款周期也有所不同。
11、房地产税试点
关于房地产税的讨论，似乎从未停歇。
2021年10月23日，第十三届人民代表大会常务委员会作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，将房地产税放在了前所未有的高度。按照工作安排，房地产税试点期限为5年；在试点过程中，及时总结试点经验，在条件成熟时，及时制定法律。
紧接着12月中旬，中国人大网公开两则房地产税改革试点相关文件，主要强调房地产调控需求及引导住房合理消费。
12月27日，财政工作视频会议中官宣，做好房地产税试点准备工作。明确的信号告诉我们：在即将到来的2022年，试点政策有望正式出台。
12、降息、降准
12月15日，央行全面降准如约而至，释放长期资金约1.2万亿元！紧接着12月20日，央行又宣布一期LPR降息0.05%。
在同一个月内，相继降低存款准备金率+降低一年期LPR利率，所释放出来的政策信号，对于当前下行压力加大的宏观经济，以及楼市维稳，都有积极的市场预期引导作用。
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